2008年4月28日 解放网-解放日报
五月份历来是楼市销售旺季，尽管今年“五一”不再是七天长假，但开发商们依然紧锣密鼓，全力投入三天“小长假”的营销之中，预计五月份全市将有百余楼盘推出新房源。
5月1日至4日，上海楼市传统节目———“假日楼市”房展会将如期在上海展览中心开展。180家左右参展商将包下3.5万平方米的展示场地尽情吆喝，其规模再次成为今年以来沪上房展之最。据主办方介绍，万科集团、奥林匹克置业、复地集团、鹏欣集团、金地集团、上海置业、保利、上房销售、同策房产等众多知名品牌房地产开发企业和代理企业，将把展现企业形象和品牌与市场销售结合起来，以各种促销方式使各自楼盘进入购房者的视线。顺应目前市场自住购房需求的主流，开发商们本次展出的产品仍以住宅为主，办公、商业用房为辅。
徐汇、长宁、闸北、杨浦、浦东等中心城区内，都将有一批优质房源面世，其中不少还位于内环以内。据监测，五月预计推出的楼盘中，位于建国新路的公馆77、镇宁路的王子晶品公寓、衡山路的江南宴花园等，都地处内环以内。此外诸如徐汇区的尚海湾豪庭、永兆豪庭，长宁区的天山华庭、天山怡景苑，闸北区的慧芝湖花园二期，浦东新区的金地湾流域、万科金色雅筑，普陀区的恒隆丽晶公寓等，也都是一些市场关注度极高的楼盘。薛建雄认为，五月推新房源的楼盘预计逾百，面积将达到100万平方米以上。
市场数据显示，从3月1日至4月17日的一个半月内，上海楼市推出的77批住宅房源（剔除动迁配套房和10套以下推盘项目）中，有39个项目的价格有不同程度的上涨，占总数的51%；6个项目价格持平，占8%；上海康城、合生江湾、馥邦苑3个项目价格下跌，占总数的4%；其余28个为新盘或推不同产品的项目。
四月份以来，上海楼市供应与成交双双上扬。根据易居（中国）的统计，4月16日至22日的一周内，由于供应放量较大，楼市出现了供大于求的态势，而没有被消化的供应量续存于市场，为以后的需求者提供了更多的选择余地。业内人士分析认为，目前买卖双方市场博弈正值临界点，受各种因素影响，楼市供应、成交和房价等变量在短期内出现小幅波动都属正常现象。
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由于1/3的住宅新盘推案数仅几套或十几套，4月楼市陷入“楼盘数量多、供应面积少”的窘状。
网上房地产显示，4月新开盘中，奉贤海湾世纪佳苑推出1套别墅，闵行莲浦府邸商品住宅1号推出8套别墅，青浦西郊华城三期B块C1、F型住宅推出9套别墅，松江昌鑫花园推出14套别墅，浦东绿地葳廉公寓推出16套公寓。佑威机构表示，4月1日—15日，本市实际新推项目64个，共88.72万平方米。其中别墅10个、11万平方米，公寓14个、13.9万平方米。两者合计为24.9万平方米，为3月下半月住宅推盘量的1/4。
去年本市就明确，已经达到预售条件、总面积不超过3万平方米的新建住宅楼盘，必须一次性办理预售许可证。为何本月新盘推案如此之少？业内认为，主要是开发商所推多为“存量房”，在前期销售时因种种原因遗留下来，现在是“最后清货”，每个月都有类似情况发生，只是本月更为明显而已。
总体降少涨多。从4月新盘价格来看，降价楼盘数量不及涨价楼盘数量。4月上旬，新江湾城板块的合生江湾国际公寓，价格2.1—2.2万元/平方米，比去年11月份下降了3000元/平方米，创本月降幅之最。销售人员解释，原因是，前一批房源位置较好，且为景观房，而新房源不是。长宁馥邦苑新推44套房源，均价2.1万元/平方米左右，比去年底降1000元/平方米。
更多楼盘“高开”。青浦四荷艺墅，别墅定价3.5万元，与去年9月份相比，上涨7000元/平方米。松江昌鑫花园的别墅，单价1.8万元，上涨2000元/平方米；昌鑫花园的公寓，也从5800元/平方米涨至7000元/平方米。青浦朱家角康桥水乡小城，新推别墅均价1.7—2万元/平方米，也有微涨。“3月份销售形势大好，开发商预期走高，部分项目选择‘捂盘’以获更大利益。”第一太平戴维斯研究部认为，楼市发展主流未发生根本改变，预计成交量将在五月的购房旺季有所回升。
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四月真正上市的项目将过百 各区域新盘扫描
引语
尽管年初楼市成交量低迷，但3月份还是有不少开发商投石问路，推出新房源试探行情。数据显示，3月份上海有75个住宅楼盘拿到预售许可证，导致当月成交量大增，特别是3月后半个月（3月11日－25日）成交量出现大幅攀升。整个3月，上海的住宅新房供应量较之前半个月（2月25日－3月10日）上升125％，成交量升51％，平均成交价格涨19％。
3月大部分新推楼盘的热销，给开发商带来了信心。报告显示，有33个住宅项目预计在4月推出新房源，其中仅黄浦、卢湾、普陀、闸北、浦东等中心城区就将有15个楼盘推出新房源，另外18个项目分布在宝山、闵行、松江等几个相对热门的市区周边区域。“3月份，我们以电话方式调查，预计当月推盘项目只有不到25个，但最后全市实际拿到预售许可的却达75个。根据以往的经验，我们估计4月份真正上市的项目将超过100个。”
东 环肥燕瘦
3月份，上海东区住宅供应市场显得相对平静，三林路上的万科中林苑推出228套房源，北蔡的大华锦绣华城在2月底开出60套房源，金山的红树林家园和南汇的东方冠郡当月也有十几套供应，体量都不大。整体而言，3月份东区供应较为乏力。
4月份，浦东的供应量将有所提升，几个备受购房者期待的楼盘或将有新房源推出。从数据来看，浦东4月份有可能推出房源的楼盘有4个，分别是金桥的证大家园、北蔡的大华锦绣华城、花木的锦绣前程和大唐国际公寓。另外，记者发现，三林的金谊河畔和唐镇的保利金色唐城也有新一批房源推出。
花木老楼盘撑大局
继联洋的仁恒河滨城在3月份高价开盘热销之后，沉寂近半年的花木板块也将在4月份有所供应——锦绣前程和大唐国际公寓将在4月推出一批新房源。记者发现，这两个楼盘，正是去年花木板块的住宅主力供应之一。
去年5月，上海绿城以20000元/平方米的均价推出最后一栋楼，之后花木板块的供应就依靠大唐国际公寓、锦绣前程及香梅花园推出的百余套房源支撑。由于供应稀缺，加上去年上海楼市成交火热，这两个楼盘的销售业绩都相当不错，开盘均热销。
香梅花园去年10月底推出房源109套，截至4月5日，已售出100套，可售9套，成交均价为28479元/平方米；大唐国际公寓是去年区域供应的主力，去年3月至今，共推出8批共550套房源，网上房地产的参考价更是以平均800元/平方米的涨幅，从13500元/平方米上涨到了19000元/平方米。价格节节攀升，却未影响该项目的销售业绩，截至今年4月5日，大唐国际公寓550套房源已售出544套，可售6套。而锦绣前程的销售也十分火爆，去年8月推出的164套房源在去年年底已售罄，成交均价14180元/平方米。
三林供需旺盛
浦东另一个热门聚居区——三林，一直是浦东的供应主力之一，去年年底以来，该板块的供应都未有间断。去年12月份，金谊河畔和尚东国际名园共推出500余套房源，均价在13000-18000元/平方米之间；今年1-2月份，浦发博园低价推出房源484套，均价13000-15000元/平方米；3月份，万科中林苑开盘推出房源288套，均价在18000元/平方米；而4月份，金谊河畔又将推出248套房源，网上房地产参考价15000元/平方米。
记者发现，三林区域内楼盘的价格差距较大，但每种价位都不乏买单者。截至4月5日，金谊河畔在去年12月份开盘的292套房源已售234套，成交均价13654元/平方米；1-2月份推出两批共484套房源的浦发博园，已售387套，成交均价12770元/平方米。三林路上的的万科中林苑（金色雅筑），与宝山区的万科四季花城同天（3月23日）开盘，推出的228套房在3天之内售出50套。网上房地产数据显示，截至4月5日，228套精装修房源已售154套，预定2套，可售72套，平均成交价格17876元/平方米。
中 久旱逢雨
报告显示，鲜有供应的市中心本月也有4个楼盘开盘，分别是卢湾的海上梦苑、黄浦的耀江花园、九龙盛汇(黄浦丽园)和华润置地·上海滩花园。记者发现，报告中的项目，除了黄浦丽园之外，其他都是已沉寂半年以上的楼盘。耀江花园在去年年中以低价推出一批楼层较差的房源，之后便没有后续供应。而上海滩花园也是在去年9月底推出一批新房源，售罄至今无新增供应。
另外，记者获悉，卢湾的淡水湾花园已在本月推出新一批房源，而黄浦最近还有黄浦新苑要推盘，另外公馆77(老西门公馆) 和浦江公馆等楼盘都是预告状态。
老西门板块的黄浦丽园在3月份是“低价热销”的典型代表，3月份，该楼盘的成交均价为22440元/平方米，比区域内的一些尾盘价格——30000元/平方米要低很多，因此热销在情理之中。网上房地产数据显示，该项目2月份推出的140套房源，以100平方米左右的2房为主，伴有130平方米左右的3房。目前，该批房源已售出115套，可售25套。记者发现，该项目自2005年11月开盘以来，共推出4批住宅房源，而除了今年2月份推出的这140套房源，其他几批房源的主力房型基本都为160平方米的3房。因为大户型、高总价，一直以来，黄浦丽园的销售较为平淡，不如邻近的黄浦华庭的销售那样风风火火。
2006年年底，黄浦华庭以13000元/平方米的低价开盘，推出90-130平方米左右的2房、3房，相对于当时区域内多数楼盘17000元/平方米的高价，黄浦华庭的低价吸引了众多购房者的眼球。当时，区域内热销的还有地理位置相对优越，城隍庙隔壁的复地雅园和士林华苑。实际上，黄浦华庭开盘时，士林华苑当期房源已基本售罄，而复地雅园尽管价格在17000元/平方米之上，但以其小复式的户型特色，还是顶住了黄浦华庭的低价策略，吸引了不少购房者的关注。那时，只有大户型、高总价的黄浦丽园少人问津。
之后的2007年，上海楼市迅速升温，带动了黄浦丽园和黄浦华庭的热销。在此期间，黄浦华庭跟风整体楼市疯狂涨价，到去年下半年时，该项目的尾盘价格已过30000元/平方米。基于区域内供应稀缺和其他楼盘尾盘的频繁涨价，黄浦丽园18000-20000元/平方米这样相对稳定的价格策略开始受到购房者的关注。网上房地产数据显示，在成交低靡的2007年年底，黄浦丽园的尾盘仍旧能保持10套每月的销量。报告显示，黄浦丽园在4月份还将推出一批房源，但是否会因为热销而涨价，记者不得而知。
西 稳坐龙头
从数据可以看出，4月份西区住宅供应量将相当庞大：闵行有万源城、北桥春天(枫泽苑)，日月华庭和广海花园—鑫海苑。松江有绿庭尚城、贝尚湾花园、中大九里德、三元公寓、保利西子湾及佘山3号二期；普陀有阳光威尼斯璀璨人生-提香湾、金沙雅苑、中鹰黑森林(中环凯旋宫)及上海星港二期；徐汇区有百汇园(百汇花园)和中海瀛台。另外，网上房地产显示，长宁区长宁馥邦、闵行的合生城邦、迎春小区、莲浦府邸、松江绿洲长岛花园、三盛颐景园、天马花园等楼盘都在4月份上市。也就是说，本月西区将有超过20个楼盘上市。
松江推盘新高潮
九亭一直是西区住宅供应的重要阵地，随着轨道交通9号线的开通，沿线项目如中新上海青年城、贝尚湾、上海奥林匹克花园和绿庭尚城等，销售都相当不错。4月份，九亭迎来了新房供应一波高潮，绿庭尚城、贝尚湾、中大九里德、绿洲长岛花园和三盛颐景园都会推出新房源。
之前，板块内的知名楼盘如绿庭尚城、贝尚湾等近几月以来都因为供应量不足销量大幅下滑，据当地中介介绍，不少购房者甚至因为售楼处无房可卖而退而求其次地选择二手房，并且，如果价格涨幅不是太离谱，区域内新推房源普遍都能热销。
奥林匹克花园在3月30日推出108套房源，优惠措施还是老样子——“积分送平方”，网上房地产参考价为11500元/平方米。截至4月5日，开盘一周，这108套房源已售出99套，可售只剩下9套。记者发现，此次奥林匹克花园推出的房源价格，较上期只上涨500元/平方米，一直以来区域房价“标杆”的头衔，已让毗邻地铁站点的上海青年城抢走。
自中新集团收购上海青年城之后，该项目目前的售楼处报价已达14500元/平方米，总价约有5万元的优惠。价格虽涨，销售状况倒是不错，去年12月份，上海青年城推出673套房源，目前已售591套，可售82套，去化近九成。另外，贝沙湾花园也是热销楼盘，不过其最近一期开盘是在去年10月，目前仅剩15套140平方米左右的3房在售，销售价格在12500元/平方米。
区域内绿庭尚城和中大九里德距离地铁站较远，不过，由于绿庭尚城开出的价格较低，销售自然也略胜一筹。据悉，绿庭尚城4月开盘的均价为9500元/平方米，较前期房源均价9700元/平方米还有所下调。网上房地产数据显示，绿庭尚城自去年4月以来共推出1338套房源，目前可售只剩20套，去化速度较快。而中大九里德最新一批房源的报价则为11000元/平方米，不但高出邻居绿庭尚城的价格，而且已和奥林匹克花园的价格相近。网上房地产数据显示，中大九里德去年12月份推出的238套房源，目前仍有123套在售。
记者手记
后市有待观察
分析师薛建雄认为，3月中旬以来楼市成交量明显放量，而4月上市楼盘大都集中于优质地段，因此全市房价可能再度面临高涨的压力。记者发现，由于3月底新盘大规模上市，导致3月25日－3月31日这几天里，全市日均成交套数都在1000套左右。不少人士因此得出“楼市转暖，房价即将大涨”的结论。
但也有分析人士指出，目前二手房市场买卖双方仍在“拉锯”，银监局及各部门也一再强调继续收紧银根，严格执行“第二套房”贷款政策。这样一来，置换型购房者的压力仍旧不小——手中房源很难高价卖出，若选择先买后卖，则成本相当高。“4月至今，全市住宅日均销售不是又恢复到了500－600套吗？可见之前的日均千套，只不过是供应大规模放量使得部分购房需求释放而已。”
近年来，置换型购房者一直都是上海楼市的购买主力，这部分人群的购房意愿不释放，楼市想要迅速回暖的可能性就不大。不过，如今大规模的新房供应量已摆在眼前，后市发展如何，还有待观察。
