2008年4月18日 南京搜房
2007年中国楼市动荡不安，商业地产却在略显压抑的市场环境中蓬勃成长。即将开幕的北京奥运会，更为商业地产注入一剂强心剂。2008年，随着商业地产投资逐渐由一线城市向二三线城市延伸，作为长三角经济圈核心城市之一的南京，无疑会迎来商业地产投资和运营模式全面发展的有利时机。
2008年4月25日-26日由搜房资讯全球机构承办的“2008第三届中国商业地产&写字楼年会” 将在上海隆重举办。以此为契机，搜房网（南京）特举办了以“南京商业地产营销模式研讨交流会”为主题的区域性论坛。邀请到南京各路开发企业代表，借助年会平台，交流学习，展示项目，分享商业地产运作过程中的心得。
谈到宏观调控下商业地产的机遇和项目的运作经验，江山星汉城的代表在研讨会上发言说：首先我们在江宁是江山星汉城项目。现在我们大概三家公司都在运作商业，黄河科技、南京江山房地产开发有限公司，还有江苏星汉城有限公司，里面有很多东西可以交流。第一个，作为星汉城来说，本身在江宁，我们操作了江宁第一波写字楼项目，最初我们一直有一个概念，这个是和东恒的胡总共同的困惑，就是商业一直需要培育的，而商业的回报周期比较长。
我们第一个项目，恒通大厦是通过住宅资金回款，一直到封顶。两个问题，一个是政府导向，南京这个市场现在跟上海、北京相比的话，差距还很大，但是潜力也很大。恒通在江宁的核心区域，首先是先决条件。第二个作为江宁开发区，它的招商引资力很强。如果没有在政府这种包容度上面做到的话，那么所有人都来投资，那么谁来经营，未来的机会在哪里。
第二个问题，商业的包容性。现在在操作的是星汉城的十万平米的住宅，还有六万平米是商业，作为商业来讲，希望把这一块做起来，因为它不是所谓的市中心，第一商圈，是远郊结合的边远商圈。这一块怎么做？我做了很多的考量。第一当地交通这一块能够有所促进，这又是给政府出难题，这个双刃剑如果不好的话，人气不可能旺。
我们现在先把自己一万平米的一个酒店先做起来，把酒店做起来为了吸引高端客户，它的装修标准和整个的配备要有足够的吸引力。现在推的街铺产品怎么办呢？到郊区是干嘛？特色土菜，我们希望把这一块进行一个规划，满足有这个意向，能够把土菜作为一个效应的小业主过来。
作为商业地产来说，仅仅考虑开发商自身的利益是不够的，一定要考虑到经营者来了以后，他们的利润在哪里？经营方向在哪里？作为开发商来讲，我们面对一个问题，就是如何把商业的包容性，从最初的商业形态就表现出来。前一段时间跑了几个项目，我觉得北京的新天地是很值得拿出来谈的。作为我们而言，现在学到的仅仅是他们的建筑形态，因为你的包容度现在达不到，而之前提到的正大国际广场和港汇，这些年确实有一个成长的变化，不停的求变、求新。
另外我们的滨江项目，位于江宁现在又一个省级的开发区。这个开发区，是那边唯一的一个商业街，叫做“新天地商业街区”。我们如何在这个地方把商业做起来，第二个，就是希望能在商业特色上，包括在商业规划上面有一些前瞻性。如何把现在真正的热点、体验营销的东西，真正做到我们的街区来，因为我们有一些先决的条件在，但还需要结合刚性需求。
对于大体量的商业项目如果作出一个亮点，以点带面，江山星汉城的代表说，做商业不能太主观。现在我们在做的过程当中，先从二级市场、三级市场去了解，究竟做这个项目能不能成，取决于这一块。作为它的产业支撑，如果本身这一块已经有了，这个问题迎刃而解，如果没有呢？必定在于二级、三级市场，如果没有很深入的了解，甚至做一些定制的事，这一块对我们有什么要求？我第一步从前期发展到工程都要满足，我们知道商业地产的潜力很大，这个是共识，所以我们在各地都在做商业地块的运作，但是这个风险在于商业地产需要培育时间，你需要第一时间把这个点找准了。
现在我们都是住宅在做一个互动，我们都在实现一些回报，其实完全可以把郊区商业做一些串联，和社区做一个串联，搞一个卡，到同曦国际消费怎么样，到江山星汉城消费可以怎么样。
江山星汉城的代表最后谈到，南京无论如何是想跟着上海走，其实这块蛋糕感觉被苏南分掉了。刚刚说百货，刚才都在谈看得见的客群，如何续接人气这一部分，我觉得敢做连锁百货的必须是负责任的开发商。
因为这一块，各地的项目后面还有一波追随者，是在经营这一部分的，这一块应该定位为二级、三级的城市，这样的城市，作为百货生命力也在这一块，首先从南京这一块追随到这一边，说明它的业态在南京是成功的，而作为城市之间的竞争度来讲，苏北现在离南京大概有十年左右的差距，这说明了它有一定的前瞻性。前一段时间我们对马鞍山有一些研究，马鞍山一个是过客多，还有它的工业，我们的滨江板块往马鞍山来说是比较近的，所以我们希望吸引一些过来的人来消费。因为我们没有新街口商业的历史悠久，但我们可以有一些前瞻性的东西，作为这些追随者来为什么？他是看到这个市场的进步，这个市场可以盈利，相反，如果只是把业态做的很好，可能也不会吸引更多的客群。
研讨会结束后，记者对江山星汉城的代表进行了采访。该业内人士说，之前以为这次论坛会是一次很务虚的讨论，但是参与过后发现很务实。曾开发过很多住宅项目的江山房地产开发公司，在商业项目的运作方面，特别是开发节点、时间、市场培养和业态分析等方面都需要与同行进行沟通交流。
当谈到交通对于江宁商业地产发展的影响，该业内人士谈到，短期内会产生一定影响，交通问题有待政府解决。但是从广东等一线城市的成功商业运作来看，城市二级甚至三级商业中心只要有特色商业，足够的点来吸引消费者，交通不是一个完全的阻碍因素。
最后江山星汉城的代表对商业地产的前景表示看好，认为现在的调控对商业地产来说可能会是一个阵痛期。但是要具有前瞻性的眼光，同时换位思考，站在经营者的角度考虑他们的利润率和营利模式，相信长远的发展是很乐观的。
