地产策划人寇建强：暖不是基调 冷才是一个主题

知名地产策划人 寇建强

　　最近的楼市成交量一直不温不火，刚刚结束的春交会也交了一份不温不火的成绩 单，比去年下跌了一半，反映了目前南京楼市的现状，就是看的人不少，但是买的人很少。楼市已经悄悄的回暖了吗？是真暖还是假暖?为此，南京搜房网特举行了一次大话地产，邀请了开发商、业内专家、代理公司老总共聚一堂。

　　冷是一个主题！

　　“真暖”还是“假暖”，我认为暖不是基调，冷才是一个主题，08年肯定是冷，这是我的直观判断。为什么大家有一个回暖的概念和提法呢？实际上暖和冷是相对的，就是现在的暖是相对于春节期间，但是实际上春节期间应该是一个冰点，不管08年还是任何一个年份，在春节一两个月的时期都是房地产最低点的。抛开这个因素，我们用三四月份和它相比，如果仅以此相比是暖的话，那每年都是暖的了。实际上，我认为恰恰是相对于冰点看似有点暖，我理解为是冷的开始或者是冷的序曲，是真正的冷调来了。因为南京的市场，从历年来看，都是跟全国一线城市有一个滞后的效应，也就是说，大热的可能先是广州、北京、上海，其次才是南京这一类城市。

　　南京的刚性需求很大，尽管老百姓有一部分人还是很有钱的，但是目前的市场价格，包括政策对于老百姓心里的影响因素，再包括整个大环境，像一线城市成交的情况，对于南京老百姓的影响，我的判断就是南京的冷马上要来临。因为去年这一段时间应该是降温，但不是冷，但08年可能是冷，冷下来的效果就是要降价。因为前几年有一些业内朋友聊，很多的开发商，尤其是中小开发商，可能资金链跟不住，像万科的股价都要跌停，已经说明了问题。所以如果资金链跟不上的话，最简单的办法就是降价。你既然第一期卖8000、12000，也可能有第三期就卖9000的可能。仙林的成交很低迷，实际上河西的成交更低迷。所以，我对于第一个议题的判断就是真冷还是假冷，我认为是真冷的序曲。

 　　这个冷会持续多久？

　　冷会持续多久？只能是一个主观的意向，我认为在一年到一年半。因为从06年涨到07年已经涨了一年半，而且涨的幅度相当大。所以我认为大跌不一定会出现很大的大跌，但是局部地区的促销现在已经有了。所以这种趋冷和变冷应该会延续到09年中期，跟股市一样。

　　大家都必须按游戏规则办事

　　政府也好、开发商也好，作为整个市场的主体，就是各干各的事，这应该就是一个比较合理的状态，不管中国也好，甚至香港、新加坡，尤其是新加坡，温总理去新加坡，当时感觉到要学新加坡的政府保障住房的制度，它有廉租房、低价房，导致了整个很健康的房地产市场。它的保障性住房也很平稳，但是我想说的一点，确实因为中国人太多了，仅仅靠政府拿一些政策性住房，即便这个数字看起来很大，但实际上远远解决不了目前的住房需求。前几年经济适用房都是暗箱操作的，媒体也报道过，是有这种现象的。但我希望大家都按游戏规则办事，开发商赚取该赚的利润，开发商作为一个商人，是要追求合理的利润，没有利润就是违背了整个社会经济发展的规律了，但是就像去年暴涨之后，必然意味着有一部分赚取很多钱的人，当然也有一部分击鼓传花下来的人，正好在高点的时候拿到地的人，而拿到地以后，地价马上下跌了。所以就是一个硬性的事情，也就是说，有时候你很容易得到的，必然也很容易失去，就像股市一样。总之，我对于南京房地产的感觉，它的理性调整期还会继续，而这种理性调整对于房地产是一个好事，对老百姓也是一个好事，如果老百姓有刚性需要，我必须结婚买房，不管高低，现在这种情况下，就像王总讲的有时候不管他合理不合理，你必须接受他，就视之为合理。但如果你不是必要的买房的话，我建议再等等看，因为或许还有更好的时机。