2008年4月2日 上海商报
李嘉诚麾下的御翠园一直是浦东世纪公园附近的顶级豪宅，该项目２００４年面世，２００６年开发到第六期时，总共３３栋别墅的平均成交价已达５４５９７元／平方米。近日，御翠园七期开盘，网上房地产数据显示，本期７７栋别墅已售出１５栋，成交均价高达８３５３９元／平方米，一年半时间内，价格上涨了５３％。
新房源一半沿河而建
和黄开发的纯别墅社区——上海御翠园位于浦东花木路、柳杉路，项目北靠张家浜，东临四季雅苑，南面与上海新国际展览中心隔花木路相对，西面与世纪公园仅隔一条芳甸路。
御翠园附近集中了包括四季雅苑、九间堂、汤臣湖亭等多个知名别墅项目，另外，李连杰的三栋私人别墅也在距离御翠园１０分钟步行范围之内。御翠园周边短程步行可达之处几乎没有任何日常消费场所，但驾车出行，５分钟可达联洋社区的大拇指广场附近购物。
御翠园总面积达２００００平方米的会所将于上半年全面落成，其中配备了高尔夫推杆练习场、室内外游泳池、健身室、大型室内体育馆、保龄球馆、多功能宴会厅和酒吧等供业主使用。
御翠园小区内绿化面积达５６％，总建筑面积为１６万平方米，至今御翠园已开发六期。网上房地产显示其共售出２２５栋独栋别墅。今年３月２１日，御翠园七期开盘，推出７７栋三层式独立别墅，别墅面积由３００－３３０平方米不等。
记者在现场看到，本次推出的７７栋别墅呈“二”字沿张家浜河而建，半数别墅能享受到河景，环境相当不错，河对面就是九间堂。目前，这批房源已完成基本框架。
单套总价均超过千万
御翠园单套总价均在千万元以上，但凭借出众的楼盘品质及小区环境，还是赢得了高端客户的青睐，前期推出的房源已几乎售罄。网上房地产数据显示，御翠园前期２２５套房源目前仅有２套可售。
２００６年年底，御翠园第六期别墅开盘，平均售价高达５３５０２元／平方米。到去年６月上旬，御翠园六期最后一栋别墅售出时，价格已近６００００元／平方米。目前，御翠园二手房售价约为６７０００元／平方米，在整个世纪公园附近区域内处极高水平。
记者查询网上房地产数据，３月２１日开盘的７７栋别墅目前已售出１２套，预定３套。观察其显示的价格走势发现，已售别墅的成交均价已超过８３０００元／平方米，较上一期上涨五成多。根据其房型面积估算，总价无一例外都在２５００万元以上。
“就我们所知，８００００元／平方米根本挑不到位置好的房源，好的要１０００００元／平方米，总价起码３０００万元。”美联物业世纪公园分行营业经理唐成强告诉记者，此次新开房源的实际成交价应该在８００００－１０００００元／平方米，目前小区内位置较好的二手别墅单价也已达１０００００元／平方米。“其实我们这里想买御翠园二手别墅的客户很多，只不过现在价格太高，已超出大部分客户的承受能力。”
租金回报率仅２．５％
目前御翠园已交房部分别墅的空置率较高，约有四成，其他有一小部分业主自住，另外一部分则都作为出租用。“这一带租赁市场挺好的，李嘉诚的四季雅苑别墅全部出租，租客挺多。”唐成强介绍，目前御翠园一栋建筑面积在３００平方米左右的别墅，租金约为４００００－５００００元／月，租客基本为外企高管。”租到８００００元／月的别墅也有，不过单栋面积就在４００多平方米了。”
记者以一栋３００平方米左右的别墅粗略计算，若购入价是８００００元／平方米，那么总价为２４００万元，若以目前市场价５００００元／月的租金出租，年租金回报仅２．５％，回报率较低。
李嘉诚在上海的楼盘一直是富人的宠儿，屡次开盘均有惊人业绩。和记黄埔（００１３．ＨＫ）近日公布２００７年业绩，该公司２００７年全年共实现净利润３０６亿港元，同比增长５３％。公告中称，去年度房产开发盈利大部分就来自上海的御翠园。
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和黄两盘同开 合同撤销率高企
记者发现，御翠园自２００４年开盘以来合同撤销率一直不低，达２０％。此次更甚，网上房地产数据显示，御翠园七期开盘至今未足半月，合同撤销次数（含预定）已达２４次，签约１１次，撤销率高达２１８％，是已售房源套数的１．６倍。
与此同时，和黄古北御翠豪庭最新一批房源也在３月２１日开盘，撤销率也相当高。御翠豪庭此次推出第三批共１７４套房源。开盘前一天，该公司工作人员称，１７４套房源已被预订一空。
如今，御翠豪庭开盘已有一周，记者查询网上房地产数据显示，该项目最新的１７４套房源中已售５５套，预定１４套，在售的仍有１０５套，成交均价４２０００元／平方米。这一数据和工作人员所称“被预定一空”大相径庭，和去年８月份以３５０００元／平方米均价首推房源时的热销势头也相距甚远。网上房地产数据中，御翠豪庭在３月份签约５１次，合同撤销（含预定）却高达５７次，撤销率达１１２％。
“这可能是和黄惯用的手段。”一位业内人士指出，撤销率高有两种原因。一种是因为富人买房看重契约，他们习惯付了定金后慢慢挑选，因此撤销率高也属正常；还有一种，就是开发商店大欺客，用预定形式暂时保留优质房源，使得慕名而来的普通购房者只得购买被挑剩下的房源。
美联的唐成强告诉记者，“８００００元／平方米单价买不到御翠园七期的好房子。”实际上，御翠园七期目前售出别墅的成交均价为８３０００元／平方米。这一情况，和业内人士所谓“店大欺客”的说法不谋而合。
