奥运年楼市分析 新盘强劲发力豪华楼盘不缺买主

　　自从2007年下半年以来，持续火爆的国内房地产市场发生了一些变化。许多城市的房产成交量急剧下降，尤其大城市更为明显。一时间， “2008楼市拐点 ”的说法风雨满楼。

 　　由于奥运会的影响，北京在国内房地产市场中最为特殊，奥运会的利好一直支持着北京楼市的坚挺。

 　　2008年是奥运年，北京的楼市，特别是亚奥区域的走势如何？对于奥运房产投资者来说，奥运年是否等于赚钱的确是个命题。

 　　新盘：强劲发力

 　　离奥运会开幕时间越来越近，奥运板块楼市丝毫没有其他地区楼市疲软的迹象，反而连创新高。

 　　均价超过2万

 　　最具奥运概念的两大楼盘翻倍涨价，亚北地区附近的“世茂奥临”、“媒体村”均从开盘价的1万元/平方米左右，飙升至2.5万元/平方米左右。　

 　　摩根广场曾是京城“第一烂尾楼”，几经周折之后更名为“七星摩根广场”，准备建造一个七星级酒店和公寓组合的项目，初步定价为35000元/平方米。而此时该地区公寓楼盘平均价还低于1.2万元/平方米。

 　　之后，“七星摩根广场”又更名为“盘古大观”。在2007年12月的销售中，“盘古大观”项目售价一举突破5万元/平方米，超过银泰中心成为“北京第一贵楼”。

 　　而“盘古大观”向北500米的“国奥村”则是亚奥区域另一个火爆楼盘，该楼盘在奥运会期间将作为运动员公寓使用。

 　　虽然购买“国奥村”的客户只能在2009年入住，但这丝毫挡不住购买者的热情。资料显示，2007年国奥村名列北京销售前三名，在6月底的一次开盘中，4栋楼100多套房半天之内被抢购一空。

 　　“国奥村”开盘时曾出现几百个人抢一套房的场面，而且要通过“摇号”等几道关卡才能买到房子。销售方表示：“保证每个月涨500元，市场不涨，再开盘也要涨。”

   　豪华楼盘不缺买主

　　亚奥区域如此昂贵的房价仍然阻挡不了购买者的热情，究竟是谁在购买均价超过2万元/平方米的高端楼盘呢？

 　　据房地产界人士表示，外地和国际购房者是这个区域高端楼市的重要消费者。

 以国奥村为例，购买者主要来自全国各地。

 　　“北京奥运会(北京奥运会新闻,北京奥运会说吧)”是他们看中这里的最主要因素。而目前该区域内，类似的产品供应并不多，这些在售项目自然成为他们购房的首选。

 　　其次，由于股市波动，有一部分从股市上回转出来的投资资本，流向了房地产市场。这部分资本的加入促使了亚奥区域楼市的热销。

 　　专业人士预测， 2008年高档公寓市场将迎来租赁高峰期，房主都想搭乘顺风车多发一笔 “奥运财 ”。眼下，北京奥运场馆周边高档公寓租赁市场出现了 “房客续签难 ”的现象，很多房主都不愿意与房客续签下一年的合同。

 　　同样作为区域的顶级产品，“世茂奥临”也出现了类似的情况，购买的客户中有20%直接来自外地或国外，他们多半以自住为目的，青睐于奥运场馆周边的完善设施和其特殊的生态环境。

 　　目前北京最豪华的楼盘“盘古大观”，其装修极尽奢华。所出售的公寓一律为888平方米，在房间内即可俯瞰“鸟巢”的全景。“盘古大观”楼顶为古典四合院，据说“只租给比尔·盖茨等世界级富豪住”。

 　　奥运区域的范围比较大，所属的几十个项目的产品定位和品质不同，可以满足各类投资者对于奥运楼市的需求。虽然奥运会是短暂的，但支撑楼市的价值却不仅仅是奥运会本身。

 　　租赁：稳赚不赔

 　　虽然奥运会对房地产业会产生积极影响，但毕竟奥运会只是一个半个月的运动会。如何让奥运场馆周边的房子发挥最大的价值，租赁显然是最好的选择。

 　　奥运短租成为主流

 　　一份统计数据显示，往年北京的租赁市场中，一次性签两年以上租期的房源约占15%，而目前这批房源比重下降了近四成。与此情况类似的是，很多在亚奥地区

 　　居住的居民纷纷把自己的房子进行“奥运短租”。专业人士预测，2008年高档公寓市场将迎来租价高峰期，房主都想搭乘顺风车多发一笔“奥运财”。

 　　眼下，北京奥运场馆周边高档公寓租赁市场出现了“房客续签难”的现象，很多房主都不愿意与房客续签下一年的合同。

 　　来自北京中原三级市场部研究中心的数据显示，北京中高档住宅的租金回报率从2006年10月的5.1%下降至2007年6月的4.32%，降幅最为明显的时段是去年的3月至5月。

 　　按照往年的规律，房东都希望与租赁者签订长期合同，以减少空置期，保证自己的收益。但现在无论个人租房者还是公司租房者都无法与房东签署超过一年的租赁合同，其原因就是房东看好奥运会期间的高额收益。

 　　租金上涨3-5倍

 　　2008年1月，亚北地区的房价租金平均上涨了1000元左右，其他奥运场馆附近房价也有不同程度上涨。租房对象多为外国公司和个人，他们都是专门来北京观看奥运会比赛的。

 　　北京几家房地产中介公司也专门开设了“奥运短租”业务，专门代理这些奥运会场馆附近的居民出租房屋。

 　　主场馆“鸟巢”附近的酒店公寓成了租金上涨的风向标：日租金已蹿上400美元。“链家地产”的报告预计，奥运期间亚北地区的精装公寓租金将上涨3-5倍，普通三居室最高租金能达到3-5万元/月。

 　　上述动辄3-8倍的租金上涨其实只会在今年8-9月份出现，而且是奥运主场馆周边的一些项目才有这样的涨幅，这有点类似于炒权证。而现在，这个地区的两居室租金仍维持在2000元/月左右。

 　　奥运经济效应对楼市的推动作用相当显著，目前奥运场馆周边民宅的“预租”生意相当火爆。尽管现在还不能确定价格，但业内人士预计，此类租赁的月租金有望达到目前水平的3-5倍。

 　　但是奥运场馆周边的房源有限，所以一些租户开始把目光投到与奥运场馆交通便利的地段。一些地铁站点附近的民宅已经有奥运观光客前来问讯。

 二手房：租售集聚

 　　观望从2007年开始二手房一直是北京房地产市场的主力，但在整个市场宏观调控的背景下，从2007年开始二手房市场也出现了波动。

 　　根据北京市2007年9月份二手房报告数据显示，二手已购公房的交易均价为9322元/平方米，环比涨幅为0.73%；而二手商品房的交易均价则为7347元/平方米，环比上月降了1.39%。

 　　另一方面，从总体成交状况来看，该月二手房市场整体交易量环比收缩了7.60%。进入2007年10月以来，包括CBD区域在内的一些楼都出现了退房的情况，但亚奥区域的退房率还比较低。主要原因是这个区域的生活品质比其他区域要高一些，而购买者多为二次置业或多次置业人群，出于对亚奥楼市的信心，不会轻易将房产退订。

 　　跌幅明显

 　　自去年年中以后，奥运会主场馆附近的亚北地区已经很少有新盘供应，房屋交易以二手市场为主。

 　　而2008年以前，这个地区的房价上涨还是以开发企业的新盘涨价为主。很多专家担心，该地区房价下一轮涨价将出现在二手房市场。

 　　二手房市场集聚了出租和出售两重市场，有专家担心，租金和售价交替上涨将促使亚北地区房价出现畸形高涨的趋势。

 　　2008年2月，北京楼市进入“滞胀”期，整个市场出现交易量大幅下降和商品房滞销的情况。一些楼盘已开始打折销售，意欲回笼资金。

 　　值得注意的是，据多家中介机构的调查数据，2008年1月，北京新房价格同比上涨了约14%，二手房涨10%，而亚北地区的二手房市场却出现了轻微的价格下跌势头。

 　　该地区另一奥运概念楼盘已经打出了“首付五成9.8折，全款9.6折”的广告，同地区有的二手房最高降价达到每平方米2000元。

 　奥运后：风险接踵而来

 　　预警空置风险

 　　从历史上来看，奥运会期间运动场馆周边公寓租金回报一般都能增长50%。

　　但针对北京的实际情况，除了商务人士聚集的区域之外，其他租赁市场的租金回报率一直在下降。因此想趁“奥运”赚钱的房东，还要防范短租未成功和奥运会后的空置风险。

 　　那么对于广大购房者来说，究竟如何看待“拐点”的理论呢？其实，这轮房地产市场的调整并不是为了抑制居民实质性住房需求，而是为了遏制房地产投机性投资，因此炒房者要格外小心。

 　　目前亚奥区域的公寓基本都准备在奥运会期间租赁给观光客，但奥运会过后，之前长期稳定的租客已经在其他区域中找到公寓，所以房东是否还能找到稳定的房客成为最大的潜在风险。

 　　专业人士建议，靠出租获得收益的房主不要单被短期利益所惑。一定要将空置时间合理转化成有效收益进行综合计算，要以“平均月收益”来衡量收益率，避免做赔时间、精力而又不赚钱的投资决策。

 　　同时“奥运概念”的房屋市场已经出现了一些问题，其中一个重要特征就是许多住宅在出租期间即挂牌出售。

 　　这说明很多人不看好奥运会以后亚北地区的行情，想在出租期间就赶快抛掉。

 　　炒楼者小心“拐点”

 　　关于北京奥运会“楼市拐点”的争论已经出现了很长时间，万科董事会主席王石多次表示：“我承认楼市拐点确实已经出现了。”

 　　一些房地产专家也认为中国房价调整期最长将达15个月。许多房地产公司也开始认真商讨对策，毕竟作为这个行业的主力，他们要面对投资者、潜在买家以及已购房者的多方压力。

 　　而且现实情况是，越来越多的购房者开始观望，等待整个市场的明朗。

 　　那么对于广大购房者来说，究竟如何看待“拐点”的理论呢？其实，这轮房地产市场的调整并不是为了抑制居民实质性住房需求，而是为了遏制房地产投机性投资，因此炒房者要格外小心。

 　　房地产业是一个很大的产业链，涉及到国民经济的各个方面，它拉动GDP的效果非常明显，因此希望奥运后北京房价暴跌的想法也是错误的。

 　　可以预见，未来北京的楼市价格将会保持相对稳定的趋势，特别是亚奥区域这样的核心地段。

 　　链接 LINK：历届奥运会后房价走势

 　　雅典：有价无市

 　　借助于 2004年举办奥运会的契机，雅典房地产价格在 1995年至2002年的 7年间，涨幅达到了 65%。

 　　但是，这种涨势有价无市。奥运会结束近两年来，房价没有大起大落的情况发生。

 　　目前，雅典奥运村的 3000套商住房的入住率还不到 5%。

 　　悉尼：激烈变动

 　　1993年悉尼申办 2000年奥运会成功以后，促进了房地产业的兴旺发达，每年房价递增 10%以上。

 　　但 2004年初，悉尼房价开始下跌。目前，悉尼平均房价比 2004年初最高峰时下降了 8%。

 　　现在奥运村里空空荡荡，包括运动员村在内的许多漂亮房子现在也是杂草丛生，空置率很高。

 　　亚特兰大：保持稳定

 　　在奥运会举办前 5年，亚特兰大市房价增长了 19%，当时美国全国的房价平均涨幅只有 13%。

 　　奥运会之后，许多美国人，尤其是亚裔美国人，都从洛杉矶等地搬到亚特兰大居住。

 　　与东北部或者西海岸的城市相比，亚特兰大的房价仍然偏低。外来移民的不断进入，使得亚特兰大的房子轻易就能租售出去。

 　　亚奥地区部分楼盘售价及租价表

 　　开盘价售价现价现价租价奥运会期间

 　　售价 开盘价 现价 租价 现价 奥运期间

 　　国奥村：16500（ 2007年 1月） 26100欧陆经典： 4100 20000

 　　盘古大观： 35000（ 2007年 1月） 50000澳林春天 3000 14500

 　　世茂奥临： 12000（ 2005年 10月） 20000美伦堡： 3600 18000

 　　上表价格单位均为 “元 /平方米 ”上表均为两居室租价，价格单位均为 “元 /月 ”