2008年3月7日 第一财经日报
又逢3月，每年的楼市基调似乎都要在经受了“三月洗礼”之后方能确立。今年尤其如此。
今年两会期间的楼市舆论在继续围绕民生主题的同时，关于“拐点论”的争执几乎成为场外的聚焦点。仅以现况而论，企业资金流前景，一、二手市场形势似乎都不容乐观。在这样一个微妙时期，楼盘降价即便不意味着市场拐点的到来，但至少也应当成为2008年全国老百姓最喜闻乐见的事之一。
资金链：紧还是不紧？
一边是地产公司融资潮，一边是万科（000002.SZ）引领的降价潮，无论是哪种方式，其最终的指向都是增加地产公司的现金流。在信贷趋紧、股市逐渐走弱的情况下，处于“拐点论”重压下的地产企业，正面临着前所未有的资金困局。
在杭州滨江房产IPO，华发股份（600325.SH）增发及金地集团（600383.SH）发债先后获得监管部门批准后，市场开始流传地产公司再融资将放宽的说法。但这或许只是一些人的一厢情愿。
广发证券地产分析师徐子庆表示：“目前大家确实都需要钱。但并不是每家公司都能成功再融资。因为他们不一定能找到合适的承销商。”据他透露，由于市场风险日益增大，很多券商已经拒绝为一些地产上市公司的再融资担任承销商角色。
再融资未受市场欢迎
实际上，地产股在过去半年多的表现并不尽如人意。正在酝酿80亿元再融资计划的招商地产（000024.SZ）的股价自去年下半年涨至最高价102.89元后持续下跌，至3月5日最低探至44元，腰斩一半以上。金地集团最近半年的股价也曾自最高价跌破50%以上，最低至35.48元。万科的股价也较去年下半年的最高价40.78元跌至最低20.78元。
在这种情况下，券商不愿承接地产公司的再融资计划也完全在情理之中。与此同时，监管机构对再融资的态度也令市场对地产上市公司今年的再融资计划能否顺利实行充满疑问。虽然一些上市公司的融资方案获得批准，但记者注意到，在严格审核再融资的基调下，监管部门似乎在将再融资的选择更多地交给市场决定。
证监会在就再融资问题的答记者问中，明确表示，目前，我国上市公司再融资制度的市场化程度比较高，投资者可以充分发挥市场约束作用，对上市公司的再融资行为作出取舍。中国证监会在正式受理发行人融资申请后，也将视市场情况以及融资方案的可行性、合规性，依照法律法规要求对发行人的融资申请进行严格审核。
徐子庆也表示，与去年底一度暂缓地产公司A股IPO的审核之后，监管部门目前对再融资的态度更多地交给市场来选择。“这些再融资的地产上市公司，只要他们提交的方案没有问题，在市场上也能销售出去，就可以获得通过。”现在的关键问题是，由于地产股走势并不好，因此市场对这些公司的再融资已失去原有的信心。
徐子庆同时表示，今年股市的表现肯定不如去年，因此在去年因股市大红而获得诸多再融资机会的状况在今年很难再现。
银行贷款仍趋紧
监管部门限制银行向房地产企业贷款在业内已形成共识。一位中国银行的信贷经理向记者表示：“去年底在宏观环境全面趋紧的情况下，银行早就已经基本停止发放贷款，即使是已经获得授信额度的公司，也不能够提现了。”
近期监管部门相关人员在公开场合也多次强调了今年从紧的货币政策。花旗集团亚洲地产投资银行主管何艾文此前甚至公开表示，因中国政策限制银行向房地产企业发放贷款，如果一些大型内地房地产企业无法在今年上市集资，将面临被同业或基金收购的危险。
虽然何艾文的话多少有些耸人听闻，但地产企业缺钱的现实可能将于今年一直持续。目前已公布的四大国有商业银行信贷指标中，工商银行、建设银行和农业银行的信贷额指标维持在2007年水平，但中国银行的指标减少200亿元。此外，今年监管部门将转变以往年度控制的做法，对各银行的信贷投放速度实行季度控制。
此外，关于3月份可能再度加息的传言又开始在市场中流传，这对房地产企业而言又是一大利空。尽管此前历次加息均未使地产上市公司的股价产生明显的波动，但是，在持续的加息之下，谁也不知道哪一次会成为“压倒骆驼的最后那根稻草”。
对于房地产企业而言，加息除了给公司直接带来融资成本的提升，也将打击购房者的信心，直接压缩市场需求。
“拐点论”争执下的市场观望
去年底监管部门严格限定“第二套房”认定政策之后，全国房地产市场开始陷入观望。对第二套房提高按揭贷款利率的政策，短期内直接压缩了市场的大部分改善性需求。随后，由于超额放贷，各银行在年底几乎都以停止放贷来迎接2008年。这一做法直接使房产交易量下跌。万科降价后，市场观望气氛显得更为浓重。
去年通过资本市场数度融资的万科，在今年则放弃了这种相对便利的解决现金流的方案，转而选择被众多同行认为“搅乱了市场”的降价销售方式。降价后的销售业绩如果与全国其他房地产企业的销售业绩进行纵向比较，其成效相当显著。
据万科已公布的销售数据，今年1月，万科的销售金额为18.5亿元；2月份则实现15.7亿元的销售。在市场最为低迷的今年前两个月，万科已套现超过34亿元。可供比较的是，保利地产此前公布的今年1月份销售业绩——8.63亿元的销售额，尚不足万科在这一期间销售金额的一半。
实际上，去年一整年，包括上市公司在内的诸多房地产企业在全国范围内掀起的“圈地运动”，早已使这些公司的现金流处于一个相对紧张的状态。今年又遭遇本市场再融资及银行贷款愈收愈紧的市场情况，降价成为房地产企业最快亦是最直接的获取现金流的方式。
但是，从目前的情况看，万科的降价并未引起大规模的“跟风”，仅有一些区域的部分开发商在以明折暗扣的方式降价。更多的开发商，依旧选择了观望等待，力保项目的高利润。然而关键问题是，市场未来能否如这些开发商所预计般，很快地结束观望，使房价重新进入上升通道？
一旦希望落空，他们将付出更高的代价以应付未来的资金困局。即便市场如他们所愿回暖，那么率先降价的万科等不会有任何损失，因为他们为自己赢得了现金流以及健康的资金周转，在趋紧的货币政策环境中，这显得更为重要。
一手房：拐还是不拐
“中国2008年房地产市场的走势应该是冰火两重天，那些和保障性住房同一档次、同一价位、同一区域的商品房是冰；而远离这些档次、区域、户型、品种的房子将会继续火爆。”SOHO中国董事长潘石屹对《第一财经日报》评论说
原本应该步入季节性回暖周期的3月楼市却连续遭遇降价风潮。
尽管抵制这股风潮的开发商仍遍布全国，但市场预期却不容乐观。随着越来越多的保障性住房入市，大批需求分流已是望得到的事实。
保障住房压制反弹机会
“中国2008年房地产市场的走势应该是冰火两重天，那些和保障性住房同一档次、同一价位、同一区域的商品房是冰；而远离这些档次、区域、户型、品种的房子将会继续火爆。”就日前国家针对保障性住房所出台的一系列新政，SOHO中国董事长潘石屹对《第一财经日报》评论说。从过去几年北京公开出让土地的情况来看，五环之外的土地供应量是非常大的。而这些房子的价格一般都在8000元/平方米以下，它们最有可能受到保障性住房的冲击。
事实上，上述倾向早在2007年就已显化。根据北京市国土资源局的统计数据:2007年，在北京市住宅用地的实际供应中，经济适用房和廉租房的用地供应达到416公顷，大大超出全年220公顷的计划；“两限房”土地的供应量则达到163公顷，实际完成了供应计划的116％。
北京市国土资源局副局长曾赞荣曾对媒体表示，仅2007年前11个月，北京市各类住宅实际供地总计约1347公顷，其中，廉租住房、经济适用住房、“两限房”和其他套型建筑面积在90平方米以下的普通商品房用地，占住宅用地供应量的85％以上。而在其他城市，保障性住房所占比例也从20%到60%不等，而类似的比例还在逐年递增。
对此,业内人士分析认为:大体量的限价房一旦形成供应，将大大摊薄片区的整体房价，区域均价至少会下拉30％。而多宗限价房项目入市的背后，则酝酿着越发明显的倾向，以限价房为代表的保障性住房用地，将成为未来北京供地的主流。
潘石屹称：“政府在过去几年里实施的保障性住房政策，使这类住房在2008年可以真正供应到市场上，这的确会对拉低中低档房的价格产生重大影响。这一两个月市场的表现就是这种影响的具体体现。”上海的情况也几近相同。根据上海荒岛机构日前的研究，2月份的交易量中，大部分都为保障性住房的成交。实际的商品房成交量已经成为近3年来最低。
“我们刨除2月份配套商品房等保障性住宅的交易量后发现，2月份上海的商品住宅成交量相比于2007年同期，下降了45%以上。从去年9月份到现在，上海商品住宅的交易量一路下跌，并在2月份进入谷底。”该机构相关人士分析说。
谨慎看待3月份
“受到去年以来的房贷新政影响，市场暂时还处于宏观调控的消化调整期，观望情绪并未减退，加上国内外大的经济及金融环境影响，如股市、人民币升值的不明朗化，使得投资型买家开始关注房地产市场的泡沫化风险，这也会对市场成交形成消极影响。”广州一位开发商分析说。
万通地产（600246.SH）在2007年年报中也同样预计，未来北京商品住宅市场总体价格继续在高位维持，但价格涨幅将明显放缓。
从目前的市场走向来看，很多城市已经显示出供过于求的趋势，而成交量并没有太大改善。
深圳中原近日发布的市场监测数据显示，1月份深圳新建商品房交易出现量价齐跌，成交均价为14737元/平方米，比2007年12月下降8%；成交量为2264套，与去年同期相比下降超过70%，目前关内还有超过1万套存量新房尚待消化。
同样，去年经过疯狂上扬的南京市场，在今年1~2月份，其商品住宅销售量同比下降47%，全市住宅供销比达到1.3：1，明显供大于求。而上海市场，自去年9月以来住宅成交量连续下滑，住宅成交价格虽保持上涨趋势，涨幅明显下降，住宅价格趋于稳定。住宅指数由快速上涨转向平稳。
对于接下来的市场走势，广州经纬地产项目发展部副经理吴定金认为“今年楼价的特点将是先抑后扬、总体攀升”。而具体的时间节点，则是元旦过后，广州楼市的整体价格降幅已经趋缓，春节过后的恢复速度将明显加快，至“五一”之后将基本回复元气，并在下半年开始稳中渐升。
二手房：抛还是不抛
全国范围内，二手楼市持续的买卖胶着，成交下滑不仅令中介企业深感压力，市场整体流通性的减弱直接令物业资产的变现难以实现
上海徐家汇的南丹东路云集着美联物业、台庆房产、米氏地产、易居臣信、合富置业等近10家中介行。在狂飙突进的2007年，这里门庭若市。如今，这些公司不得不进入到一个“十字路口”时期。就在美联物业旁边，它的中介邻居已经有店面改换门楣。
事实上，全国范围内，二手楼市持续的买卖胶着，成交下滑不仅令中介企业深感压力，市场整体流通性的减弱直接令物业资产的变现难以实现。
危悬边缘的中介行
杭州同样遭遇料峭春寒。杭州易居臣信房地产经纪有限公司总经理周强龙介绍，2006年，杭州二手房成交大约2万套，一年52周，每周的成交大约近400套。今年，从近来市场反应看，二套房新政迫使杭州二手房买卖陷入寒冬。杭州具有代表性的几家品牌中介纷纷开始自救，不约而同地进军一手新盘代理市场。
与此同时，在广州，中国指数研究院二手房研究中心不久前发布数据，今年1月广州二手房价格指数为1479点，较去年12月指数下跌32点，环比跌幅为2.12%。二手房挂牌均价8783元/平方米，较12月下跌191元/平方米。
搜房二手房指数研究中心研究总监王玉彬分析认为，持续几个月的观望累积使得二手楼市终于出现了“质”的变化，因此1月二手房价格指数的走低也算是意料之中。一季度市场回暖可能性不大。低价房、限价房的推出，对二手房也造成了不小的冲击。据统计，1月广州二手房挂牌总量大幅下降，环比跌幅达45.62%。
受成交萎靡的影响，号称全国规模最大的中介公司——来自深圳的创辉租售集团深陷“关店旋涡”。而在北京，继去年年底包括信一天在内的多家中介关门之后，春节前后，北京金诚信房地产经纪有限责任公司、北京东方大江房地产经纪有限公司两家房地产中介申请停业。如此一来，从去年10月份至今，北京已经有近10家品牌类地产公司关门停业。今年1月份，北京全市存量房住宅签约2642套，比去年12月份少了1245套，缩水三成多。
炒房散户之忧
低位成交的背后，体现出的是市场信心的缺失。
在广州一手楼价一片跌声的同时，二手楼价继续回落。其他中小城市也有调整，包括东莞、佛山在内的一些城市都出现了不同程度的下调。
而在北京的朝阳、海淀、东城、丰台、昌平这几大房产交易热点区域的二手房交易量均出现大幅下滑。市场正在由卖方市场逐渐向买卖双方共享话语权的均衡状态转变。
北京我爱我家数据显示，2008年1月，我爱我家二手房综合指数为1544.81点，环比下调了153.63点，降幅达到9.04%。此外，二手房市场的交易均价为7498元/平方米，同样呈现明显下落态势。北京二手房市场在进入奥运年的第一个月内，量价双双回落。北京我爱我家市场研究中心指出，北京二手房市场延续了去年年末的低迷势头，交易总量下滑显著。
值得注意的是，新加坡星展银行（中国）有限公司一位房产信贷经理指出，一些前期上涨过快的区域会出现价格回调，许多“多套物业的持有者”被套，只能“捂”着不卖。从一线的房产客户信贷审批情况来看，房贷新政策的效应是比较猛烈的。
上海闵行区春申板块是投资客相对集中的区域。本周，记者走访该区域，在一家中介的房源名册上，记者看到，该店挂牌的万科二手房源不少于三四十套，目前挂牌价基本维持在14000元/平方米左右。
中原地产春申分行反馈的信息显示：2004年底、2005年初当时该盘的最低价为8800元/平方米，2006年底其挂牌价为1万~1.1万元/平方米。2007年底维持在1.4万元/平方米左右的水平。但没有成交，就无法套现。
总体而言，尽管二手房挂牌量不断增加，而且部分区域的价格开始下滑，客户看房量大幅增加，但是，出手交易的买家数量依然很少。
来源：第一财经日报
