2008年2月27日 新地产
[编者按]
“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”2007年11月，出访新加坡的中国国务院总理温家宝带着建设部部长汪光焘专程前往大巴窑组屋区，了解新加坡提供公共住屋的政策和经验。
新加坡组屋为什么引发了总理的兴趣？这个国土面积仅600多平方公里的岛国，却在世界上第一次兑现“居者有其屋”的承诺，以政府的力量实现了绝大多数国民的安居梦。这一成就是如何达成的？
更重要的是，新加坡的住房模式，对于中国有何借鉴意义？
2007年12月3日，《地产》记者飞赴新加坡开始了为期一周的访问，期间新加坡建屋发展局房地行政与产业处处长叶振铭接受了《地产》杂志专访，叶处长曾经陪同温家宝总理考察了新加坡著名的大巴窑组屋区，他为我们详细讲解了组屋制度的兴起与完善，以及如何保证大规模建造组屋的资金来源与土地供应；新加坡著名组屋中介公司PROPNEXCORPORATION的总裁 Mohamed Ismail和DENNISWEE REALTY的总裁Chris Koh分别为我们介绍了组屋市场的再次分配环节；新加坡新安建筑设计事务所创办人、国际建筑师沙龙主席黄哲贤则为中国的新城镇建设提出了交通大规划概念。同时我们深入裕廊（Jurong Point）和大巴窑（Toa Payoh）组屋区，力求从各个层面为读者呈现出新加坡居民的组屋生活。
居者有其屋：新加坡社会的支柱
在新加坡这个弹丸小岛上，新加坡建屋局为超过80%的国民提供了家园，建造了大约90万间组屋，协助九成的住户购买了自己的产业
经过约50 年的发展，新加坡的公共住屋制度已经成熟。根据新加坡建屋发展局（Housing & Development Board，简称 HDB）
提供的资料，目前81% 的新加坡公民居住在由政府设计、建造、分配的“组屋”里，而其中95% 以上的人购买了组屋（其余为租赁居住）。可以说，新加坡是世界上唯一一个实现了“居者有其屋”的国家，而新加坡的公共住屋制度，也已经超越了“解困房”、“福利房”之类的社会救济手段，成为新加坡的一项基本国策。
“公共住屋、教育、医疗、劳动福利，这是新加坡社会的4 大支柱，而公共住屋又是其中的重中之重。”新加坡建屋发展局房地行政与产业处处长叶振铭说。
“居者有其屋”
记者从新加坡建屋发展局了解到：新加坡曾是英属殖民地，从20 世纪早期开始，很多人的住家都是在拥挤的陋屋区，房屋大多草草用棕榈叶、旧箱子或者金属片搭成，没有适当的卫生、照明或通风设施。1927 年，当时的英国殖民政府设立了新加坡改良信托局，专门负责清理陋屋区，并为从那里搬出来的民众提供住所。
1959 年，新加坡脱离英国殖民地。新加坡改良信托局在32 年中，一共建造了23000 套房屋，只能为当时不到百分之十的人解决住房问题。
由此，人民行动党1960 年宣布成立建屋发展局，以解决当时日益严重的屋荒问题。
1961 年，在河水山一带发生了新加坡历史上最为严重的火灾，造成16000个家庭无家可归。
建屋局义不容辞地担当起为灾民重新安置家园的重任，它在8 个月中完成了这项工作。
“当时我们的任务就是在以最快的速度盖最多的房子，”叶振铭笑称，“当然不可能追求设计、材料、档次等，关键就是要结构简单，便于大规模的复制。”HDB 制定了一个全面的建屋计划，短短几年间，在河水山、女皇镇及麦波申等地建造了53000 多个单位的住房。
1965 年，新加坡脱离马来西亚联邦独立，政府宣布“居者有其屋”政策，正式开启新加坡的组屋年代。而到1970 年，已经有超过1/3 的人口住进了建屋局的组屋。HDB的效率可见一斑。
“当年的新加坡颇有点国家社会主义的色彩。”新加坡新安建筑设计事务所创办人、国际建筑师沙龙主席黄哲贤发表了这样的看法，“每一栋组屋从形式到结构都是一样的，用数字标明楼号，家家户户的门直对走廊，缺乏公共空间与居室的私密性过渡。看上去就像一排军营。为了表示空间的公共性，我们甚至把每一栋楼的第一层架空，让所有居民‘共同拥有’。”
在中国人看起来，这样的“组屋”的确有点“计划经济”的味道，而最大的区别可能是：新加坡组屋从一开始就鼓励“住房私有化”，竭尽所能把绝大多数新加坡公民变成房屋业主，这又是为什么呢？
让新加坡人“输不起”
“为什么要盖组屋，是为了让每个新加坡人都输不起吧。”黄哲贤略带几分调侃地说。
但是，这也许就是新加坡政府最初设立公共住屋制度的初衷。新加坡是个名副其实的小国，国土面积626.4 平方公里，比北京朝阳区大不了多少。资源极其缺乏，食品无法自给，甚至淡水都靠马来西亚输送。新加坡前总统李光耀在独立仪式上曾经动情地流泪，称离开马来西亚的新加坡好似脱离了母体的婴儿。
更头疼的是，在这弹丸之地，定居着华人、马来人、印度人和洋人（白种人）4 个种族，从生活习惯到宗教信仰都大相径庭，建国之初，种族冲突不断。
面对这种情势，新加坡政府聪明地找到了“公共住屋”作为社会稳定、和谐的基石。
新加坡前副总理吴庆瑞曾在公开场合说，一次动乱期间，在街上看到一名老百姓把自己的摩托车往楼上搬。吴庆瑞当时想，人民对一辆摩托车都想要保护，如果有一栋房子，就不会对动乱有兴趣了。从保护自己的产业到保护自己的家园、祖国，“组屋”成了一个耐人寻味的接口。
而叶振铭谈到“居者有其屋”的意义时，所说的如出一辙：“新加坡组屋制度的意义是多方面的：首先，它可以增加人民的归属感，房子的价值将随着国家的繁荣而增值，你买了新加坡的组屋，就会希望新加坡好；第二，房子是你的产业，因此、你也会特别留意去照顾它，这与租赁的心态大不一样；第三，买一套组屋通常需要贷款，而固定的工作是有能力付清房贷的基本保证，我们用这种方式鼓励人民积极工作，自力更生；第四，房产有保值增值的作用，甚至可以抵消通胀带来的压力，是人民积聚财富的重要手段。”
组屋制度同样也承担了弥合种族冲突的任务。以前，不同种族居住在不同的地域，而从上世纪60 年代兴建组屋之初，建屋发展局已经刻意按照各种族在总人口中的比例来安排他们入住组屋。到了1989 年，政府更是用立法来规定各个种族在组屋区内的比例。
“如果一栋房子的华人比例已经达到70%，HDB 就不会再批准华人居住到这里来，获得许可的只会是其他种族。”一位组屋的住户如此说。这种以组屋促进各族融合的管治方式，的确缓解了新加坡的种族冲突问题。
如今，新加坡已经成为世界上治安最好的国家之一，“道不拾遗，夜不闭户”在这里并非神话，究其原因，组屋制度功不可没。“有恒产者有恒心”，新加坡组屋制度似乎是这种东方智慧的现实版本。
人民“负担得起”的住房
“我们提供人民负担得起的优质住屋。”这是HDB 的第一条宗旨。近几年，经历了房价狂飙的中国人，恐怕能深深理解，“负担得起的住房”是怎样的艰难。
“新加坡人基本上不会觉得买组屋会带来多大的经济压力，他们只是埋怨盖得太慢。”新加坡著名组屋中介公司DENNIS WEEREALTY 的总裁Chris Koh 说。
“ 从1997 年亚洲金融风暴到今天， 组屋的价格仅仅上涨了10%—20%。”ChrisKoh 说，“HDB 对于房价的控制是非常成功的。”而新加坡著名组屋中介公司PROPNEXCORPORATION 的总裁 Mohamed Ismail 告诉记者：HDB 出售的一手组屋价格往往只是私人公寓的两成到3 成，而且，当市场上房屋的价格跟随物价、跟随全球趋势而上涨时，组屋价格的变动却受制于建屋局，甚至可以跟市场价脱钩。“组屋的价格并非没有涨落，但其波动很小。”
在合理的价格之外，HDB 还为符合条件的组屋买主提供两次优惠贷款，业主首付仅需10%，整个还款期限长达30 年，利率为2.6%, 比银行贷款利率低了1 个多百分点。
目前， 新加坡一套四房式的组屋， 在HDB 的售价约为16 万新元，相当于人民币80万元。而家庭月收入为3700 元新币，一个两口之家，负担这样的房屋完全没有问题。叶振铭表示：“多数人都以本身的公积金储蓄来购买租屋，平均而言，他们只需要动用薪金的20% 偿还组屋贷款。这应该是不存在什么压力的。”
为什么“组屋”的价格如此“平易近人”？
组屋的房价又是怎样决定的呢？叶振铭表示：HDB 自己决定自己建造的组屋价格，“首先，我们会以二手市场的房屋价格作为一个衡量标准，新加坡的二手市场已经发展得很成熟健全，有大量的交易量，我们建造的一手组屋是以市场上的二手房价格作为参考；另外一点更为重要，就是我们始终在考虑居民能否负担得起。我们的国民收入是多少，按照既定的房屋价格，给予一定的津贴之后，居民们需要拿出收入的多少来偿还房贷。一般来说，如果房贷占家庭总收入的30% 以下，就可以认为是‘负担得起’，而现在我们的比例是20%。”
以政府为后台
政府“包办”了绝大部分人民的住房问题，新加坡可谓史无前例，那么，这一制度成功的根源在哪里？
叶振铭认为：最重要的是政府的决心。“政府在建国之初就决定了建屋制度，决定承担起这一重任，建屋发展局作为新加坡唯一的公共住屋机构，全方位承担起组屋从规划、设计、建造到分配、销售、贷款、租赁、维护、翻新等一系列工作，而政府在财政和法律方面给予我们一切协助。”
从法律方面说，政府颁布了《建屋发展局法令》，这部法令规定了建屋发展局的职责，它可以行使的权力，包括什么样的人可以买组屋，购买组屋的人需要遵守哪些规定，“这一切都从法的意义上得到肯定。”
另外一部非常重要的法律就是《土地征用法令》，“在新加坡，土地的归属权是政府，政府如果需要征用土地，可以强制执行，在原土地上的居民是无法反对的。他们仅仅可以就补偿的额度提出意见甚至上诉。”叶振铭这样说。就是这条法律让HDB 获得了用以发展组屋区的大量土地，而且，所有的征地成本由政府掏钱，HDB 获得的土地完全是免费的。这无疑大大降低了组屋成本。
有了地，还需要钱，新加坡建屋局是一个不以盈利为目的的机构，事实上，它是一个常年“亏本”的单位，然而，它从来不为钱担心，因为背后有政府在撑腰。
政府给予HDB 的财政援助首先是提供贷款。根据HDB 财务简报，政府为HDB 提供的贷款有三种：第一是抵押融资贷款，用以资助由建屋局提供给组屋买主的抵押贷款；第二是翻新融资贷款，用以资助建屋局提供分期付款计划，让住户分期支付他们组屋的翻新费用；第三是建屋发展贷款，用以资助住屋发展计划和营运开支。2006—2007 年，新加坡政府向HDB 提供了47.1亿新元的贷款。
贷款毕竟是要还的，而“亏本”的HDB甚至可能连这样的低息贷款也无法偿还，没关系，政府依然会为HDB 买单。
仅在2006—2007 财政年度，HDB 的营运就产生了7.4 亿新元的赤字，与从前一样，这笔赤字依然由政府补助金填补。“至今，政府已经累计为HDB 提供了数额为159 亿元的补助金。”叶振铭说。
近年，政府还为HDB 提供担保，使它在金融市场发行公开债券，“至今，HDB 已经发行了17 笔5 年到10 年期债券，其利息从2.4%到5%。因为有政府的担保，它的性质与国家债券差不多。”叶振铭还强调：新加坡政府的中央公积金制度是公共住屋计划得到顺利施行的又一根本保障。据悉，新加坡于1955 年7 月创办中央公积金制度，并成立了中央公积金局（法定机构），统一管理和使用公积金储蓄。
记者从新加坡居民处得知，新加坡公民的中央公积金缴纳额度非常高，“个人基本工资的20% 都用来缴纳公积金，我们的雇主则支付14.5%。每个月，我们收入的34.5% 被存入公积金户头。”33 岁的严明是一家日资旅行社的会计，据他介绍，目前中央公积金局管理的公积金数额约600 亿新元（相当于3000 亿元人民币），是新加坡的“最大财东”。
“新加坡中央公积金普及率相当高，相当于一大笔强制储蓄。居民可以动用公积金购买组屋，解决了居民购房支付能力不足的问题，极大地推动了中低收入家庭购房。”叶振铭说，同时，这笔数量巨大的公积金也成为新加坡住房建设资金的重要来源，“中央公积金局向HDB 贷款，以加速组屋的建设。”
两套完全不同的房产市场
新加坡组屋制度强有力的施行，使当地的地产市场被“分裂”为两个不同的层面：组屋市场和商品房市场。“它们有着两套不同的法律，两套不同的操作程序。”叶振铭说。
新加坡的组屋又分为下列几种类型：HDB 建造的一手组屋、二手组屋以及私人开发商建造的组屋。HDB 本身是新加坡最大的地产开发商，从1960 年至2006 年10 月，HDB 总共建造组屋97.4 万套。HDB 出售的组屋价格最低（采用津贴价而非市场价），但资格审查也最严格。而且，因为人多屋少，人们往往排队等候，由电脑抽签决定购买权，如果运气不够好，等候的时间甚至长达数年。
HDB 规定：每户家庭可享受两次购买组屋的权利：在已购组屋住满5 年后，可以再一次申请购买更大更好的组屋，但必须在6个月之内出售现有组屋。于是就形成了所谓的二手组屋市场。
此外，HDB 也开始引入私人发展商进行组屋的设计、兴建和销售。“我们已经划出三个地段，由私人发展商投标，接下来将再推出3—4 个地段。”叶振铭说。
由二手组屋和私人发展商承建的组屋构成了公开的组屋市场，给了居民更多的选择机会。“比如，有人不愿意长期等候，希望更快获得组屋；有些人希望自己的住屋靠近父母，或者有更成熟的配套设施；有人希望获得私人开发商兴建的在设计、材料上更加高档的房屋；还有的人在收入、身份、家庭构成上不符合HDB 的要求，公开组屋市场为他们提供了方便的渠道。”Chris Koh 表示。
与HDB 组屋相比，公开组屋市场的操作可谓“半市场化”。二手组屋以及开发商承建的组屋，价格都是由市场决定，政府并不干预；但购买组屋的资格仍要经过HDB 的严格审批。尤其是要利用HDB 的“房屋津贴”（首次申请组屋的家庭可获得3—4 万元津贴）购买组屋的人，需要的资格与直接从HDB 申请并无分别。
在组屋之外，新加坡约20% 的人居住在私人住宅（商品房）中，这些私人公寓的售价比组屋往往高出数倍。一些核心地段的房屋也引起外国炒家的兴趣。但据新加坡一间医药公司职员Eric 的说法：“买商品房的许多都是外国人，新加坡人大都购买组屋，组屋的品质与商品房并没有区别，而价格低得多。所以，商品房的价格我们也不关心。”
恐怕正因为这种“不关心”，新加坡的商品房市场涨幅一直也比较缓和。从1997 年至今，大约上涨40% 左右。
既然组屋价格如此低廉，是否会有人将其作为投机的手段？记者采访的所有人都表示：这是不可能的。“买卖组屋的限制太多了，而且一个人一生只能买两次，人们即使想投资，也不会利用组屋。”Chris Koh 这样说。
不过，“居民住了组屋几年后进行转售，可以获得一笔利润；住满5 年后，组屋也可以用来出租。这些是每个公民都可以得到的利益，也是政府鼓励的。”Propnex 董事邱为德说。
“中国人总是会钻政策的漏洞，但在新加坡，我们已经习惯了按规矩办事，都很乖的。”邱为德笑着说。他还指出，新加坡政府的“重罚”是人们不敢越雷池的重要原因，如果发现有人提供虚假文件获取组屋购买权，将会被处以5000 新元的罚款和最高6个月的监禁。
廉洁与效率的机构
建屋发展局目前有4600 名员工，全面掌管新加坡公共住屋的所有事务。他们工作的成绩得到了绝大多数新加坡人的认可。今天，新加坡的组屋绝非拥挤、粗糙的大厦，许多新建组屋同样有着漂亮的设计、大幅落地玻璃窗、宜人的花园社区，从外表根本看不出与私人公寓有什么区别。从户型上说：从三房式到五房式、公寓式，为居民提供了多样化的选择；从交通上说，每个组屋市镇都是以地铁站为中心，并结合公交、单轨等便利的交通设施；从配套上说，每个市镇都拥有自己的购物中心、体育场馆、轻工业中心、文教设施。可以说，从工作、教育、购物、商业，组屋居民完全可以在自己的社区进行。
建屋局极高的工作效率和执行能力令人惊讶，但也许更令人惊讶的是其廉洁程度。
掌握庞大的资源，拥有巨大的权力，他们的官员腐败几率居然极低！作为一个中国人，记者无法理解也无法相信。
提到新加坡，人们就会联想到“高薪养廉”，新加坡政府首脑的年薪，可以说是世界第一；绝大多数普通公务员的工资也都保持在社会的中上水平。政府每年都要将公务员的工资同私人企业人员的工资进行比较，如果发现私人企业人员的工资总体上高于公务员水平，政府即给公务员加薪。正是通过“以俸养廉”，新加坡政府才能保持高程度的廉洁和高水准的能力。
但享受了较高薪金的新加坡政府官员，所受的限制也是相当的严格。政府全面掌控中央公积金便是垂在所有公务员头顶的一柄利剑。一位新加坡人告诉记者：“新加坡人非常怕开除公职，每个人都有一大笔公积金，相当于每月工资的40％。而任何被开除公职的人公积金都将被没收。”可以想象，一个在政府部门任职多年的人，他的公积金可能是几十万新币；而一旦因为贪污受贿被抓住把柄，这几十万就没有了。而且，公积金也就是养老金和退休金，一旦公积金被没收，所有的保障都没有了，后果是相当可怕的。
而新加坡反腐败的执行力度更可以称得上“严酷”。新加坡反贪污调查局权力极大——他们不需要逮捕证便可逮捕嫌疑人；有权检查和冻结嫌疑人的银行账户，甚至可以调查其家人账目；有权入屋搜查、检查和扣押认为可以作为证据的任何物品；甚至有权对所有政府工作人员的行为进行跟踪。前环境发展部政务部长接受了印尼商人赠送的7 张机票，携带家人旅游。被发现后不仅被撤职，还被判刑4 年。一名在监狱工作的警员，只因帮犯人买了条香烟收受15 元“好处费”，被查出后被判徒刑3 月。
此外，叶振铭也指出，新加坡任何政府部门都有一套严密和完善的规则，任何违反规则的行为都会遭来怀疑甚至起诉。同时，公务员还必须每年申报自己的财产及债务状况。这一切织成一张严密的大网，使所有人都意识到“在新加坡，如果你贪污受贿，就会毁了将来，毁了一生”（李光耀语）。
然而，记者也感觉到，与种种惩罚制度的威慑力相比，新加坡政府的廉洁自守，更多的“还是一种自律”。 新加坡是著名的“精英政府”，“我们从一开始就把廉洁放在第一位，如今，这种品质已经内化了，很自然地认为自己应该这样。”叶振铭如此说。原国家发展与建设部部长（HDB 的上级）郑章远曾为“政府组屋”建设立下功劳，反贪污调查局调查发现他两次受贿50 万元，最终，因为不敢面对李光耀，郑自杀了，并在遗书中写道，“以死来维护法律的尊严”。甚至这样的行为也没能洗刷他的污点。在社会各方舆论的压力下，郑的妻子和女儿不得不离开新加坡，而且再也没回去。李光耀曾经指出：“我们已经建立起舆论的氛围：人们把担任公职贪污受贿的人看成社会公敌。所以，郑章远宁可了结生命，也不愿面对耻辱，遭到社会的唾弃。”
因为政府的清廉和效率，新加坡人对于政府充满信任，“在新加坡，至少99% 的国民信任支持政府，这来源于自建国以来，政府的决策还未出现过失误，以及政府的每项措施都会让大部分的国民受益，比如组屋制度。” PROPNEX CORPORATION 总裁MohamedIsmail 这样认为。
来源： 新地产
