2008年1月21日 精品购物指南
拐点不等于泡沫
2008年1月7日，国务院下发“(2008)3号文”——《国务院关于促进节约集约用地的通知》。通知称，今后要按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准；同时要大力提高建设用地利用效率，并充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全节约集约用地长效机制。通知称，要严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置，充分利用。
我们再回头看看2007年政府出台的一系列房产政策，在这些政策出台的后面，是政府对调控房价的一片苦心，尽管很多人曾经对政府的调控效果不甚满意，甚至有人在自己的文章中将“宏观调控”说成了“中央空调”，但在本报记者对目前中国一些一线城市的调查中，政府对房价的调控已经初见成效，包括上海、深圳、成都在内的一线城市的房价均有不同程度的小幅下滑。
关于楼市是否迎来拐点，是时下老百姓最为关注的话题，但笔者认为，关心拐点的人不要对拐点的到来抱太大的希望，尽管这些城市的房价出现震荡，但更多的是震掉了这些城市连续高位运行的房价中所包含的泡沫，还难以说明“拐点”已经来临。
房地产行业是关乎国计民生的支柱产业，老百姓期盼的房价大跌如果一朝来临，其后果将难以预料，很可能将是整个宏观经济的一场灾难。所以，政府在调控房价过程中的态度和手段一直慎重而稳健，我想，这绝非偶然。
楼市的泡沫是一定要挤掉的，这将使2008年的楼市更加健康，但必须指出，挤掉楼市的泡沫与楼市迎来拐点并不能画上等号。
上海 创辉租售撤出上海滩
自称是“全国规模最大、网点最多、实力最强”的创辉租售集团(下称“创辉租售”)，在上海的将近200家门店，一夜之间几乎全部关闭。
去年8月前后，创辉租售进入上海，短时间内签署约200家门店的租约，签约规模迅速超越沪上中介门店数量第一的上海中原地产(其门店数量132家)。
据上海一家知名中介行董事总经理近日透露，创辉租售上海公司有一个内部激励制度，只要置业顾问能够说服买房客户把楼款放到“公司账户”上，就会被予以经济奖励。
创辉租售一位张姓店长证实：“是有这样的内部制度。只要置业顾问能够说服买房客户把楼款放到所谓的公司账户上，每实现一笔就可以得到100元的奖励。”
这一说法还得到了现场诸多店长的支持。对于公司挪用客户资金的问题，上述人士并不讳言。 创辉租售上海总部旗下的门店，所获得的诸多款项，诸如买卖与租赁的佣金、客户买卖的定金、房款等现金，在日常的运营中，并不是直接打入公司账户，而是一度直接打入深圳集团委派到上海公司的部分高层账户。
业内人士认为，对楼市估计过于乐观，不按照行业规律运营是创辉租售在上海失败的根本原因。
房价迎来深幅震荡
进入12月份后，上海越来越多的楼盘加入“年底促销”大军，促销楼盘也从郊区蔓延到市区。黄浦区长峰馨园从去年7月到11月初，房价涨至3万元/平方米，现回调至2.85万元/平方米左右；静安区静安艺阁9月房价涨至3.3万元/平方米，目前价格暗降至3.18万元/平方米；长宁区的皇家花园将剩余景观房的价格降低了2000元/平方米。
2007年12月成交量跌入“谷底”。网上房地产统计显示，从9月份开始，上海市房价就开始缩量上冲，成交量逐月下降，到上月达到最低点。12月，住宅共成交了163.4万平方米，1.5882万套，比11月的212.28万平方米下降了23%。从日均成交套数来看，12月份日均成交套数仅512套，为行情火热时的一半。11月，全市住宅市场成交量则为212.28万平方米，比10月份下降10%；商品住宅成交量为127.11万平方米，比10月份下降24.19%。
进入2008年后，七成购房者认为房价会回调。对促销渐多现象，上海市知名房地产网站调查显示，67%的被调查者认为“预示着楼市拐点的到来”，6%的被调查者认为“只是常规的年底促销”，23%的被调查者认为“很难说”。与两个月前相比，“看空”人数多了一成多。
杭州 退房潮初现投资市场
根据杭州市透明售房网显示，杭州主城区自去年11月以来，“解除合同注销备案公示”的房源，达到了196套！而余杭区从去年10月份开始，退房的房源数也达到了77套，显示出市场对于后市的信心再次降到了低点。
随着央行不断加息、提高第二套房首付比例等政策的实施，以及“2008年货币政策从紧”基调的确立，楼市观望气氛浓厚，不少购房者停滞买房步伐，而很多已经签订合同的有房一族，因按揭压力加大、预计收益空间不大等原因，纷纷选择退房。
“看看今天的透明售房网，怎么这么多人退房？请注意：是解除合同，而不是取消预订！”在网上，一位网友这样写道。
值得一提的是，正如一些网友所说，这些还只是解除合同的房源情况。杭州市透明售房网显示，去年11月以来，连续预订超过两次的房源数为128个，而有些房源的连续预订数甚至达到了11次。这种现象，也恰好折射出目前不少购房者犹豫不决的心态。
“要退房的客户大部分是因为银行按揭问题，或者首付比例过高，或者银行贷款批不下来，或者是贷款批下来，但是利息太高，购房者承受不了。”一位承接此类退房合同纠纷的律师说，很多客户退房会选择一些很突兀的方式，比如不接开发商电话、不去办按揭手续等，让开发商非常头疼。一些本不接受公积金贷款的开发商，因为客户要退房，只能同意他用公积金贷款，“银贷收紧，开发商日子难过了。”他说。
1月3日， “2008年浙江省不动产交易博览会暨杭州市首届不动产交易博览会”落幕，杭州今年的第一场房交会以冷清收场结束，是这种观望的直观写照。
深圳 赔本赚吆喝业主售房送宝马
在南山科技园竖起了两块超大广告牌，业主刘先生急售手中的两套物业，不仅标明“一口价”的销售价格，还清清楚楚写着“赠送全新本田雅阁、宝马”字样，并特别声明“中介勿扰”。
“急售”字样下有两个椭圆形框，框内写明了具体出售内容，一个是“中南花园，复式，一口价：12800元／平方米，送全新本田雅阁车一辆”，另一个是“香缤广场，空中花园，一口价：14800元／平方米，送全新宝马车一部”。广告牌下端还留下了业主刘先生的手机号码，并特别注明“中介勿扰”。另外一块广告牌就在1000余米开外，位于白石路与科技南路交汇处的东南侧，同样写着“靓房急售”字样，所售物业和赠送方式相同。
而在新盘部分，原价112万元的某项目某户型，现在降到99万元，部分楼盘降价甚至高达50%，某在售楼盘，开盘均价卖14000元每平方米，业主收到短信，说特价单位8000元起。
降价近50%，大部分价位高挺的楼盘出现滞销，开发商只好暗地打折，利用各种促销手段卖房，送装修、车位、全套家私家电都是常用技巧。
据深圳市统计局最新统计数据显示，1~11月份深圳商品房销售面积534.89万平方米，下降了26.6%。
哈尔滨 连续3天未卖一套房
1月5日、6日和7日连续三天，哈市道里区、南岗区、道外区、香坊区四个主要城区的商品房销售记录皆为零。
根据哈市一家专门从事房地产销售的网站公布的数据，自去年底至今，哈市的房产交易市场出现了异常冷清的情景。从2007年的12月26日开始，哈市各区的商品房交易额仍然未能实现零的突破。从销售走势来看，哈尔滨购房者观望情绪明显。比起楼盘新年开市，哈市一些中心区域楼盘热涨，哈市出现了有价无市的现象。双方的观望态度，导致了哈市商品房交易市场的冷淡。
2007年12月24日至28日的2007年最后一个交易周，哈市房产成交量仅为177套，环比上周下降了1986套，交易总量整体环比上周下降了91.8%。
武汉 新盘优惠可达数万元
武汉市房地产市场信息网显示，楼市经历了3个月的缩量上涨后，房价开始出现回落迹象。统计显示，元月份第一周(1月1日~7日)，主城区商品房成交均价为5714.89元/平方米，与上周相比跌幅为0.68%。
同期，全市在售楼盘虽增加到440个，但一共只销售1027套，较上周减少518套，日均销量仅147套。武汉某研究中心分析师章亮认为，上周成交均价下跌，主要因为近郊几大片区，特别是东西湖片销量激增，拉低了全市均价，“房价的长期走势，目前还不是很明朗。”“房价确实是低了一些！”不少一直在四处看房的读者，也有这样的感觉。在武昌徐东一套高层房子，去年开盘时报价在9000元/平方米以上，现在打折后，还不到8000元/平方米。
武汉市开发办人士表示，去年下半年以来，楼市普遍出现打折促销等“暗降”手段，确实使房价出现一定松动。但目前的短期变化，是否代表长期的走势，还有待观察。
成都 土地流拍，促销力度加大
通常情况下，即使是一次性付款，动用所有关系，也只能享受百分之三的优惠，而最近包括蓝光在内的一些成都大盘，却推出了8%的优惠；一贯走高端路线的成都中海国际也拿出了两幢房子，均价仅4700元，理由是“将位置不太好的户型，让利于消费者”。相比以前6000多元的价格，无疑是大打折扣。
在成都光华大道上的楼盘，均价已经在6000元/平方米以上，而珠江国际2期开盘，向客户群发的短信内容却是：“超值惊喜震撼全城！湖畔楼王4688元/平方米起，送1200元/平方米全屋豪华装修！”这样相当于有的户型已低至3488元/平方米，而据说，此前珠江2期打算卖到六七千元。
无独有偶，中海国际社区促销短信是：“全新产品线C-HOUSE创享高层80～89平方米即将发售，总价30多万元起，首付不足8万元即可享受成熟品牌大盘。”如此算下来，每平方米价格有可能还不到4500元。
成都市房产管理局官方网站的交易数据显示，12月17日，成都五城区新建商品房仅成交52套，而三个月前的9月27日，“二套房首付提高”新政发布的当天，成交量高达833套！11月份商品房成交均价比10月降了97元/平方米。90平方米以下中小套型商品住房价格回落更加明显，11月成交均价为4131元/平方米，环比下降7.8%。五城区商品房总交易量同上月相比有小幅度的减少，共成交了10511套，减少了274套。本月成交量创连续四个月来的最低。
土地拍卖流拍也成了家常便饭。12月20日，12月7日，郫县的三块土地拍卖，第一块地参与竞拍不足三家，被宣布取消拍卖。另外两块地虽然已由几家企业举到每亩263万元和243万元，但最后也因竞拍出价未达到拍卖底价，而无奈流拍。根据都江堰国土资源局发布该市2007年第七次国有土地使用权拍卖出让结果公告，在该市11月27日的土地拍卖会上，此次拍卖的6宗合计242.3亩住宅用地，全部因为最终报价未达到底价而交易失败。
西安 三区域房价下降
数据显示，10月西安市商品房销量有一定程度下降，销售面积较上月下降了8.93个百分点，其中尤以城西区下降幅度最为明显，达到32%，降幅最小的高新区也有8.9%的下降幅度。
从成交价上看，今年以来，首次出现城东、城西、城北三个区域房价同时下降，另外几个区域房价虽然未降，但涨幅降了。
贵阳 两城区房价每平方米降301元
据统计，贵阳11月份两城区商品住宅均价3923元/平方米，与10月份的4224元/平方米相比，每平方米下降301元。
自9月份贵阳市两城区商品住宅均价继续上扬到4260元/平方米，10月份商品房住宅均价与9月份相比，首次出现下降，每平方米减少36元。
合肥 成交量骤滑
合肥家园网(房地产管理局官方网站)数据显示，一手房成交量每日降低，均价直线下降，成交量更是低得可怜，从原来的六七百套变为一两百套。现在每周都有五六个因交不起按揭款被开发商起诉而拍卖的房奴。
一位网友写道：“我上周日到合肥考试，惊奇地遇到好几次有散发房屋出售的传单，20多岁的女孩子在大街上散发，我在2000年、2001年能遇到的情况，现在又出现在合肥街头。”
2007年房地产主要调控政策一览
2月，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确房地产开发企业土地增值税将实行清算方式缴纳。
3月，国务院要求实行最严格的耕地保护政策，坚守18亿亩耕地红线。
6月，建设部提示城镇居民不要购买集体土地上建设的房屋。
7月，北京市规划委发布《北京市“十一五”保障性住房及“两限”商品住房用地布局规划》。
8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布，要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求。
9月，中国人民银行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对商业性房地产信贷政策进行了调整，规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。
10月，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定受让人依照出让合同约定，付清全部出让金后，才能领取国有建设用地使用权证书。
10月，发改委和商务部发布《外商投资产业指导目录(2007 年修订)》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。
来源： 精品购物指南
