2007年12月12日 焦点房地产网
2007年即将结束，面对国家宏观调控更加趋紧的大环境下，二手房消费者心态是否发生了些许变化？二手房的购买人群和消费行为是否发生了较大改变？对于这些问题，在2007年11月，“链家地产”市场研发中心对本公司成交的1000对买卖客户进行了相关的购买行为调查。
虽然国家对于房产市场的调控依然在继续，房产投资的压力和风险也在逐渐得放大，但是，在“链家地产”市场研发中心11月份对本公司成交的1000对买卖客户问卷调查结果来看，整体的房产投资状况没有发生太大的变化，特别是在当前国家对房产投资和投机行为调控趋紧的情况下，这也说明北京房产市场相对比较健康， 投资人群对北京房产的未来发展前景依然看好。
二手房投资比例达到20.7%，成熟区域投资比例相对更高
据“链家地产”市场研发中心调查数据显示，2007年北京市二手房投资比例达到20.7%；今年房地产市场虽然仍面临着宏观调控的压力，但是二手房市场供不应求的矛盾依然突出，加上各种利好不断，例如奥运会日益临近，5号线等轨道交通顺利开通，都给二手房市场注入了极大的活力；房价持续的上涨也带给房产投资者良好的预期，因此二手房投资热情始终不减。具体的区域方面，成熟区域受到了投资者的一致追捧；其中团结湖、方庄、劲松、丽都区域的投资比例分别达到40%、30%、36%、30%；这些区域共同的特征都是社区环境与商业氛围形成了很好的结合；社区范围较大，房源众多，配套成熟，租客充裕，租金收益稳定；而且都临近商业中心，后期升值潜力大；房产本身的内在价值得到了充分的体现，因此更受投资客的欢迎。
投资人群中外省市比重为43.2%，高于整体的购房比例
在投资者当中，虽然拥有北京籍的投资者仍占据着多数，外省市的比例也相对较高。据“链家地产”市场研发中心调查数据显示，购房的投资者当中，京籍投资者的比重为56.8%，外省市投资者的比重为43.2%；虽然目前京籍投资者比例相对较高，但是北京市对于外省市投资者的吸引力仍是非常强大的，与不断涌入的外省市需求相比，京籍投资需求则相对比较稳定，因此只要北京市房产市场保持足够的活力，外省市的投资需求比例仍会进一步上升。
另外，“链家地产”市场研发中心认为，在整体二手房市场中，外省市购房者的比例为31.8%，比投资者中的比例低了11.4个百分点，这表明在北京的二手房市场中，外省市的二手房购买者中投资比例相对较高。
54.7%的二手房投资客年收入在10万以上
据“链家地产”市场研发中心调查数据显示，在购买房产的投资客户中，年收入在10万元以上的比例为54.7%，而整体的二手房客户中，年收入在10万元以上的比例仅为39%；这表明二手房投资金额一般较大，需要投资者具有一定的经济实力，并非普通的消费者可以承受；因此，在目前的投资者当中，更多的是年收入在10万元以上的客户。
另外，据“链家地产”市场研发中心调查数据显示，在出售房产的投资者当中，年收入在10万元以下的比例达到71.4%；而整体的二手房出售者中，这一比例为62.2%；这表明随着宏观调控持续深入，特别是频繁的加息导致贷款成本出现显著上升，使得投资者面临着较大的压力；而年收入在10万元以下的投资者，其抗风险能力相对有限，因此出售的压力相对更大。
投资者偏好98年以前的公房以及03年后的次新房
由于小户型总价低、投资成本低、易于出租出售，因此受到投资者普遍的欢迎；据“链家地产”市场研发中心调查数据显示，投资90平米以下小户型的投资者比重达到63.1%；而在整体二手房市场中，购买90平米以下的客户也达到61%，这表明无论是投资还是自住，二手房小户型都是最畅销的。
具体的房源选择方面，据“链家地产”市场研发中心调查数据显示，38.9%的投资者选择98年以前的公房，25%的投资者选择1998-2002年之间的房产，另外36.1%的客户选择的是03之后的次新房；这表明投资者对于98年以前的公房以及03年后的次新房有明显的偏好；其中的原因主要有：首先，98年以前的公房一般处于成熟的区域，地段好，社区成熟，房产附加值丰富，而且户型相对较小，单价相对较低，普通的大众投资者可以轻松驾驭此类投资。其次，03年后的次新房主要集中在相对边缘的地带，价格相对适中，投资风险相对较小，而且未来升值空间也大，因此很受投资者的欢迎。
因此，从北京二手房消费者的投资状况来说，基本都是一个比较理性的投资，特别是许多投资者看好的商业氛围比较浓的成熟社区作为其投资的首选目标，并且投资人群的经济状况相对良好，这在很大程度上可以保证市场不会受宏观政策过大的冲击，保障了房产市场的理性发展。
2.消费者年龄特征分析
2007年即将结束，面对国家宏观调控更加趋紧的大环境下，二手房消费者心态是否发生了些许变化？二手房的购买人群和消费行为是否发生了较大改变？对于这些问题，在2007年11月，“链家地产”市场研发中心对本公司成交的1000对买卖客户进行了相关的购买行为调查。
购买者和出售者均以中青年为主，26-45岁比重均超65%
从2007年北京二手房消费者的年龄阶段来看，无论是出售者还是购买者，基本以中青年为主。据“链家地产”市场研发中心调查数据显示，在二手房的出售者中，年龄阶段在26-35岁的比重为39.9%，36-45岁的比重为25.7%；同时，在二手房的购买者中，26-35岁的比重为38.7%，36-45岁的比重为26.7%。这也就表明，在2007年的二手房消费者中，26-45岁是交易的绝对主流，该年龄段的出售者和购买者比重分别达到了65.6%和65.4%。
而从其他年龄阶段的对比来看，购买者和出售者之间存在略微的差异。在购买者当中，25岁以下和60岁以上的购房比重分别为13.1%和7.4%，而这两个年龄段的出售者比重分别为9.7%和3.7%，而处于46-60岁之间的出售比重为21%，相比该阶段的购买比重高出6.9个百分点，由此也说明出售者更集中于中青年人，而购买者还存在一定比重的两端年龄消费人群。
25岁以下贷款购房者的贷款成数相对趋高，贷款成数在8成以上比重达到83.3%
从2007年北京不同年龄阶段二手房购买者的贷款选择来看，在购房付款方式选择贷款还是一次性付款中，不同年龄段的差异不是很大，并且都是以通过贷款买房比例占据绝大多数，比例基本在7成左右，而相对而言，36-45岁的比例会较高，贷款比例在76.5%。
不过，在通过贷款购房的消费者中，不同年龄阶段对于贷款成数却存在比较大的差异。年龄阶段越小，贷款高成数的比例相对越大，其中25岁以下与26-35岁年龄段的选择贷款成数在7成以上的比例分别达到了83.3%和75.5%；而36-45岁和46-60岁这两个年龄阶段选择贷款成数在7成以上的比例分别只有43.7%和50%，并且这两个年龄段的购房者选择贷款成数在4成以下的比重分别达到了18.8%和25%。“链家地产”市场研发中心认为，这是因为，从整体来看，年龄越小其经济状况相对会偏弱，在购房过程中更需要获得金融机构的高贷款支持；而中年人已经获得了一定的财富积累，前期购房支付能力会相对更强，特别是在利率持续上调的情况下，可能会通过少贷款以减少利息支出。
35岁以下更多选择在郊区买房，36岁以上人群更多选择在城区买房
从2007年不同年龄阶段二手房购买者的区域选择来看，存在一个比较明显的特征就是，35岁以下的人群更多的选择在郊区买房，如八通沿线、回龙观、西三旗、大兴这些区域，35岁以下的比重达到了8成，而36-60岁之间的人群更多的选择在城区热点地段购房，如中关村、公主坟、安贞、北太、方庄等一些大型的成熟社区，其比重基本达到了7成左右。“链家地产”市场研发中心认为，由此也可以表明，35岁以下的购房人群整体支付能力相对会偏弱，而这也跟这部分人群的贷款成数相对较高相吻合，因此其选择房价相对较低的郊区置业 ；另外，36岁以上的消费者除了购房支付能力相对比较强之外，自身的家庭需求也比35岁以下的青年人多，比如小孩上学、为了父母生活方便等，这就需要更加完善的商业配套和社区配套，因此，选择城区成熟区域也就成为其首选目标。
为此，根据“链家地产”市场研发中心的成交客户调查结果显示，中青年消费者是目前二手房交易的主流，但是，不同年龄段的消费者在具体的购买行为上还是存在一定的差异，比如青年人更需要高贷款并且也更偏向于郊区置业，这与其消费者自身的经济结构、需求差异存在极大的关联。
3.消费者家庭年收入和贷款金额分析
2007年即将结束，面对国家宏观调控更加趋紧的大环境下，二手房消费者心态是否发生了些许变化？二手房的购买人群和消费行为是否发生了较大改变？对于这些问题，在2007年11月，“链家地产”市场研发中心对本公司成交的1000对买卖客户进行了相关的购买行为调查。以下是关于消费者家庭年收入和贷款金额状况的分析。
购买者和出售者年收入以10万元以下为主，比例均在6成以上
从2007年北京市二手房消费者的年收入状况来看，无论是购买者还是出售者，其年收入均以10万元以下为主；据“链家地产”市场研发中心调查数据显示，在出售者当中，年收入在10万元以下的比重为62.2%，其中5-10万元的比重为38.9%；而在购买者中，年收入在10万元以下的比重为61%，5-10万元的比重为37.4%。数据表明，月薪在4000-8000元/月的白领工薪阶层是目前二手房消费的主力。另外，在出售者中，年收入在10-20万的比重为26.1%，20万元以上的比重为11.7%；在购买者当中，年收入在10-20万的比重为27.7%，20万元以上的比重为11.3%。随着房价的攀升以及收入水平的提高，二手房消费者当中高收入群体的比例会逐步提升。
购房者贷款额在40万元以下的居多，比重达到57.9%
从购房者贷款的金额来看，一半以上的客户贷款额在40万元以下；据“链家地产”市场研发中心调查数据显示，在购买者当中，57.9%的客户贷款额在40万元以下；按照目前的优惠利率，贷款40万元，期限20年，等额本息，月还款为3019元；按照月还款小于月收入50%的标准来计算，其家庭月收入在6038元左右，年收入低于10万，而在此次调查中家庭年收入在10万以下的比重为61%；这表明家庭收入与其贷款额度是相符的，加上频繁加息使得贷款压力不断增加，为了减少利息支出，部分购房者也会通过提高首付来降低贷款额。另外，贷款额在40-80万元的比重为31.5%；80万元以上的比重为10.6%，如果房价持续走高，贷款额也会因此水涨船高。
因此，从目前的二手房交易来看，基本还是以自住购房、家庭年收入在10万以下的消费者占据主流，而且从贷款消费者的家庭收入与其贷款金额的交叉来看，其贷款月还款额基本都在其家庭月收入的50%以下，虽然随着利率的上调，其还款压力会快速的上升，再某种程度上也会降低消费者的生活品质；但是，“链家地产”市场研发中心认为，从二手房市场的房贷风险来看，应该还是比较低的。
4.投资者及自住者关注要素差异分析
2007年即将结束，面对国家宏观调控更加趋紧的大环境下，二手房消费者心态是否发生了些许变化？二手房的购买人群和消费行为是否发生了较大改变？对于这些问题，在2007年11月，“链家地产”市场研发中心对本公司成交的1000对买卖客户进行了相关的购买行为调查。以下是关于自住和投资购房者的关注要素分析。
自住者更关注小区环境，位居购房考虑要素之首
据“链家地产”市场研发中心调查数据显示，2007年二手房自住者关注的四大要素依次是小区环境、公交便利、地铁沿线、房屋状况；关注的比例分别为38.1%、35.2%、30.7%、26.7%；其余的商业氛围、学校、公园等的关注度则比较低，分别为8.5%、14.2%、5.7%。这表明对于自住者来说，首先考虑的是房产所在的小区环境，另外，反映交通状况的地铁沿线以及公交便利的关注度之和达到65.9%；表明自住者对于交通状况非常重视，只要交通便利，即使距离稍远也可以接受；而在房价逐渐走高的情况下，学校、公园周边的房产已经形成稀缺性，价格相对更高，因此许多即便希望在学校、公园周边购房的消费者，也只能暂时隐藏这些衍生的需求。
投资者更关注交通便利和商业氛围
据“链家地产”市场研发中心调查数据显示，投资者关注的四大要素是地铁沿线、商业氛围、房屋状况和公交便利，关注的比例分别为28.3%、26.1%、26%、17.4%。其余的小区环境、学校、公园等的关注度分别为10.9%、2.2%、2.2%。投资者关注的首要因素是地铁沿线，这表明投资者对于轨道交通能够促进房产快速升值形成了共识，而且今年5号线开通后南北城房价的快速上涨也对投资者形成了直接的刺激。
因此，“链家地产”市场研发中心认为，从自住者和投资者的购房关注要素对比来看，依然存在着比较明显的差异。虽然自住者与投资者都有共同关注的要素，分别是地铁沿线、公交便利和房屋状况，这对自住者来说是决定居住舒适性的关键因素，而对投资者来说则是能够更好出租出售的关键因素；但是，投资者和自住者关注点最大的差异是自住者更关心小区环境，而投资者更关心商业氛围；这也体现了不同的购房目的；自住者购房更多的考虑未来居住的舒适性，小区环境是舒适性的重要组成部分；而投资者购房是为了赚取更大的利润，如果房产置身于良好的商业环境中，就会使后期的出租收益、升值空间和商业环境形成良好的互动，周边的环境是决定房产收益的核心因素；换言之，对于投资者而言，房产的周边环境比房产本身的状况更重要。
来源：焦点房地产网
