租金涨幅东降西升 上海甲级写字楼上演东西对决

　　甲级写字楼上演“东西对决”

　　连续两年处于供应低谷的上海甲级写字楼2008年将迎来井喷。

　　戴德梁行第三季度写字楼报告显示，预计未来12个月内，上海将有大约117万平方米甲级写字楼新增供应量上市，而截至今年9月，上海现有甲级写字楼面积约为414万平方米。新增供应面积达到原有面积的28%，业内人士因此认为，2008年为甲级写字楼的供应大年。　

　　在明年117万平方米的甲级写字楼供应面积中，浦东的供应量远大于浦西。其中，陆家嘴成为绝对的供应大户，新增供应面积达到74万平方米，仅上海环球金融中心一个项目就将提供22.6万平方米的新增供应。

　　甲级写字楼新增供应东多西少，很有可能引发浦东、浦西CBD的等级、规模、租金的对决，产生全新的竞争格局。

　　-早报地产评论员 杨羚强

　　租金涨幅东降西升

　　“浦西甲级写字楼租金至少上涨10%以上。”戴德梁行写字楼部董事卓奇乐对明年浦西的甲级写字楼租金依然信心十足。

　　卓奇乐表示，浦西甲级写字楼连续两年供应严重不足，明年在浦西上市的30多万平方米甲级写字楼，仅能弥补供应短缺，仍然存在较大的供需缺口，因此浦西写字楼租金仍然有大幅上涨的可能。“目前静安的空置率已低于1%，黄浦、卢湾等区的写字楼空置率也持续走低，表明市场需求极为旺盛。”

　　相比之下，浦东的甲级写字楼未来一年新增供应将大量上市，整体租金价格难免受影响，预计明年浦东的租金涨幅将低于10%。其中大部分新增写字楼将被大型商业银行、基金管理公司、保险公司等金融机构吸纳。由于上述机构对写字楼的需求面积大，且租金承受能力强，卓奇乐预测浦东的新增甲级写字楼租金也会有小幅的上涨。

　　不过，卓奇乐关于浦西租金涨幅将高于浦东的预测，只代表一部分行业人士的看法。

　　也有观点认为，无论浦东还是浦西，明年大面积的甲级写字楼供应必定影响租售价格的涨幅。

　　五合智库总经理邹毅认为，浦东和浦西的区域写字楼市场不能割裂，若浦东的甲级写字楼租金因区域供应量猛增而放慢上涨速度，浦西的甲级写字楼市场也会受到影响。因为，有租赁需求的客户会考虑把办公地点由浦西迁往浦东，令浦西的甲级写字楼租金涨幅下跌。

　　CBD东移

　　“大量甲级写字楼的供应，很有可能使浦东CBD的地位进一步牢固，成为上海最主要的一个商务区。”卓奇乐表示，不单是明年，今后几年上海甲级写字楼的供应，也将主要集中在浦东，这使得浦东拥有最多的甲级写字楼。

　　由于历史原因，上海的CBD分布分散，人民广场、淮海路、南京西路、徐家汇、虹桥以及陆家嘴都是CBD核心区。但是受限于拓展面积有限，这五大CBD区新发展甲级写字楼的空间很小，只有陆家嘴因为不断东扩而面积越来越大，非常有希望成为未来上海最大的CBD。

　　“即便浦西的写字楼租金价格高一些，仍然会有相当数量的企业，因为习惯了区域办公氛围、配套、环境等因素，愿意选择浦西的写字楼办公。”卓奇乐断言，因为办公楼租户的上述需求，浦东的CBD并不会取代其他五大CBD的现有地位。

　　卓奇乐的观点得到了中原地产办公楼部分析师张娟的认同。她认为，由于行业集中度不同，各CBD的规模、定位也不一致。“不同行业的客户对不同CBD有着不同偏好。金融机构可能偏爱陆家嘴，但贸易、高科技企业则青睐淮海中路、南京西路，生产制造型企业则偏爱虹桥。”

　　旧楼租金或下跌

　　尽管未来浦东、浦西甲级写字楼整体租金价格仍将上涨，但是部分旧写字楼租价却有可能下跌。

　　卓奇乐表示，新增的甲级写字楼品质，已经与国际接轨，如环球金融中心、时代金融中心等项目的品质，甚至可以称得上是全球顶级。这些新的办公楼宇由于品质好、面积大，吸引了周边区域的写字楼租户入住，并导致区域内一些写字楼空置率猛增。

　　“一些甲写字楼由于设备更新速度缓慢，办公品质急剧下降，已经不再被市场认可为‘甲级’写字楼。新楼的出现，将直接抢走他们的租户，造成写字楼大面积空置，并导致租金价格下跌。”

　　张娟也表示，这一现象已经在一些CBD区域出现苗头，个别甲级写字楼因为高品质新甲级写字楼的供应而不得不降低租价。

　　但她同时指出，也有一些旧的甲级写字楼，在设备更新、房屋保养、物业管理等方面，与新建甲级写字楼保持同步。这些旧楼在新写字楼上市后，租价不但没跌，反而有所上涨。比如金茂大厦，由于环球金融中心预租报价较高，达到3.3美元/平方米/天，一些租户便选择租赁金茂大厦，促使金茂大厦的租价较去年同期上涨2.5%。

来源：东方早报