2007年11月13日 国际先驱导报
对症下药稳定房价
考虑“供不应求”的成因及国情，稳定房价不宜采取扩大建设规模的办法
对于目前一些城市房价逆调控上涨，较一致的看法是供不应求，但住房供应和需求的情况及房价上涨的原因具体而复杂，只有经过深入细致的分析研究，把各种具体情况、具体问题和具体原因搞清楚，才能对症下药。
区别不同类别的“供不应求”
目前房地产市场主要有两类“供不应求”。首先是低（含最低）收入者住房的“供不应求”。
我国处于“住房难”状态的主要是中低收入者，特别是低收入者和最低收入者，亟需改善居住条件。他们的住房需求属于自然需求。但这些年来，我国城镇供应最低收入者的廉租屋和供应低收入者的经济适用住房数量过少，远远满足不了需求，从自然需求的角度来看，已形成较严重的“供不应求”。只是因他们绝大多数人没有进入市场购房的经济能力，不能靠自己的力量把自然需求转变为到市场购房的有效需求。因此，低收入者和最低收入者所需住房的“供不应求”，不会（至少是绝大部分不会）在市场上得到明显反映，也不会明显地影响房价的涨跌。这是一个特殊性。
另一类是大套型高价位住房的“供不应求”。
从2003～2005年，我国城镇每年建设住房6亿多平方米、500多万套。其中大套型高价位住宅占60%以上，计300多万套。这些大套型高价位住宅一直旺销并呈现出“供不应求”的态势，房价也一直快速上涨。购买大套型高价位住宅的主要是高收入者，虽也有其他收入者“挤”进购买大套型高价位住宅的行列，但所占比重较小。由于高收入者的绝大多数已拥有了住房，从居住需求的角度来看，高收入者的住房供应已趋近饱和，他们之中为解决居住需要而购房的人已经很少，为什么还会出现“供不应求”问题？
答案是我国城镇居民约为1.5亿户，其中高收入者（含少量中高收入者）约为3000万户。高收入者的“高层”，每年富余的收入就有多买几套大套型高价位住房的能力；高收入者的“低层”，也有能力在10年内多买一两套大套型高价位住房。这就说明，每年只要有百分之十几的高收入者进入市场买一套房，就能把新建的300多万套大套型高价位住房基本买光。再加上其他原因“挤”进购买大套型高价位住房行列的人们，就会造成这类住房的“供不应求”并推动房价不断上涨。这种以投资需求为主而造成大套型高价位住宅的“供不应求”，是又一个特殊性。
购房投资需求旺盛引发“恶性循环”
大套型高价位住房的“供不应求”则在市场上得到明显反映，并在一些城市形成追涨。这主要是一些高收入者拥有过多的富余资金（含银行存款和每年的新收入）要找出路，因出路太少，致使购买价格不断上涨的住房成了资金保值增值的最佳选择。
本世纪头几年，以高收入者为主的一些人，有的才买第一套大套型高价位住房，有的开始买第二、第三套房。而近几年，拥有三五套及更多套房子的已不乏其人。
受投资购房“风”的影响，不少中等收入者也竭力挤进购买第二套房的行列，还有的人买房时自不量力而沦为“房奴”。
本世纪头几年，一些人包括一些“炒房团”涌向北京、上海等大城市购房或投机炒房，并对这些大城市的房价高涨产生推波助澜的作用。而近几年不仅许多人和炒房团继续投向大城市，而且还向中等城市“进军”，并推动这些城市的房价加快上涨。与之同步，大城市的大房地产企业也纷纷向中等城市“进军”，“抢占地盘”，争当“地王”。
大套型高价位住房的“供不应求”还产生了以下几个问题：
大套型高价位住房旺销和房价的不断上涨，不仅调动拥有富余资金的人们旺盛的投资购房“积极性”，还调动了某些人或单位投机炒房和囤积居奇的“积极性”。而人们投资购房、投机炒房和囤积居奇的“积极”行动，又反过来推动了住房旺销和房价的不断上涨。这是近几年逐步形成的一种“恶性循环”。
房价不断高涨及其产生高额利润的驱动作用，造成了大量社会资金向房地产倾斜。不仅原有房地产企业不断地扩大资金投入以多建大套型高价位住宅，而其他行业（含一定比重的外资）中许多有经济实力的企业集团也纷纷投入相当规模的资金，兴办房地产企业，或兼并、合并房地产企业，并因赚钱容易而自诩“外行生手”一样赚大钱。
多建大套型高价位住宅及其价格过快上涨，“有利于”房地产企业获取高额利润，“有利于”地方政府增加财政收入。而这两个“有利于”，却不利于解决“恶性循环”问题。
房价不断高涨及其产生的高额利润，造就了一批房地产大富豪，产生了扩大贫富差别的恶劣作用。
从今年披露的许多大贪官案件中发现，不少贪官拥有八九套豪宅，说明贪官的赃款也企图通过住房投资来保值增值。
日本产生房地产泡沫的历史教训说明，在人多地少和国民经济快速发展的条件下，如果放弃调控管理，就会产生房地产价格的持续“疯”涨。
房改是住房领域的一场深刻的改革，不可能一帆风顺，上述问题就是在深化房改前进过程中产生的。这些问题也充分证明我国进行宏观调控的必要性和正确性。为什么经过连续几年的宏观调控仍不能阻止房价持续过快上涨，在于有的问题制定了调控措施而尚未到位，有的问题则因对“恶性循环”的严重性认识不深而尚未制定更加严格的措施。例如，今年上半年90平方米以下住宅投资仅占住宅总投资的19.5%，离70%的调控要求差距很大，就是调控尚未到位的明证。
稳定房价不能采取扩大建设规模
针对“供不应求”，一些专家学者建议扩大建设规模。
上世纪90年代中期，一些专家曾研讨过我国住房长远发展的建设规模。据了解，有的西方国家在“二战”后，因解决住房紧缺问题而加大住房建设规模，有一段时间能够达到年人均增加新建住房0.8平方米，个别年代达到或稍高于年人均增加新建住房1平方米。当时我国还处于住房严重紧缺阶段，因此专家们建议，在今后一个较长时期内，我国城镇住房建设规模可维持每年人均增加新建住房1平方米。
从前几年我国城镇住房建设的统计数据来看，近年来我国城镇每年建房6亿多平方米，人均增加新建住房1.2～1.3平方米，显然偏大。而市场上出现的“供不应求”，主要原因是大套型高价位住房投资需求的过度膨胀，并非真正需求的供不应求。
目前来看，我国城镇已达到人均住房27平方米，渡过了住房紧缺阶段。因此，在今后一段时期内，即使考虑城市化人口增加，仍应控制在每年人均增加新建住房1平方米以内，以利于可持续发展。要稳定房价，不能采取扩大建设规模的办法，而应采取抑制投资需求的过度膨胀和调整住房供应结构的办法。
对“供不应求”对症下药
首先，要解决第一个“供不应求”问题，主要的办法是健全和发展具有中国特色的住房商品化、适度的住房社会保障与合理的调控管理相结合的住房分类供应制度。在现阶段，要以中、低和最低收入者为重点，对最低收入者供应廉租屋，对低收入者供应经济适用住房，对中收入者供应“三限”房，并有计划逐步地扩大覆盖面。由于政府给予这三类住房以适度的住房社会保障，就有权去调控其套型、房价和供应对象。如果经过几年或稍长时间的努力，使这三类住房能够大面积地覆盖中、低和最低收入者的住房需求，就能把建设70%以上中小套型中低价位住房的要求落到实处，就能较好地解决中、低和最低收入者的住房问题，也能较好地稳定房价。
解决大套型高价位住房“供不应求”的问题，必须从我国人多地少、经济实力不够强的国情出发，大力抑制住房投资需求的过度膨胀，合理调控大套型高价位住房的建设比重。建议对今后建设和购买大套型高价位住房收取高土地出让金、高房地产开发税和高物业税、对买卖第二套住房征税。通过收“高”物业税，让政府从中增加收入，让拥有多套大套型高价位住房的人感到“很不划算”，从而大力削弱其投资需求和抑制其市场旺销，以有助于缩小大套型高价位住房的建设比重和稳定房价。□（作者为中国房地产及住宅研究会常务副会长）
来源： 国际先驱导报
