2005年12月31日
二手商品房交易比重加大
据链家、我爱我家、顺驰、鑫尊、美丽家园等房地产经纪公司研究分析，2006年将是二手房市场在经历了政策
阵痛后反弹放量的一年。信一天经纪公司更是认为，在经历重重波折后，2006年北京市二手房市场将呈现以下
发展趋势：
■成交量持续上涨，成交价稳中有升。2005年二手房成交量同比增长12%，预计2006年北京市二手房成交量增长
幅度一定能突破38%，但成交价
格依旧会在宏观调控中保持稳定增长。
■传统热点区域二手房交易依旧旺盛，新热点区域房价增长迅速。北京的二手房传统热点交易区域集中在主城
区四环以内，2006年二手房交易
新热点区域成交数量和价格都会有较大幅度的提升，这些新热点区域主要有亦庄、顺义地区，马家堡、天通苑
、回龙观、清河、石景山等区域
，同时必将有新的热点区域初露端倪。
■中高档二手商品房放量增多，交易量增加。北京市二手商品房的大规模放量将从2006年春节过后开始，上市
二手商品房数量将逐步达到上市
二手房总量的55%至65%。
■贷款利率上调，全款购房者增多，银行对放贷门槛提高。2006年银行放贷政策在上半年将依旧会保持较高的
放贷门槛，贷款额度控制力度会
加大，银行以此来最大程度的规避放贷风险。
■经纪行业与银行紧密合作，注重风险控制。房产交易必然涉及大额资金的周转，在即将迎来2006年二手房交
易高峰前，为了减少资金周转环
节、降低资金转账风险，京城大型经纪公司已经着手与银行合作，控制资金周转风险。
■探索本土经营模式，提高经营诚信度、服务专业化。2006年京城大小房地产经纪公司总量将突破4000家，行
业竞争更加激烈。
■宏观调控政策求稳。预计2006年的房地产业依旧不会保持平静，但所有的新政出台都不是为了遏制北京房地
产行业发展，而是为了保障其平
稳、健康的发展，同时房地产行业不会产生如同今年6月营业税出台时的强痛。另据中大恒基专业人士预测：
2006年二手房交易市场中的三个比
重将会明显加大。
二手商品房交易比重加大
欧美地区成熟的房地产交易市场有两个显著特点，一是二手房交易比重大，约占所有交易的60％至80％，二是
二手交易中几乎全部是商品房。但在北京，公房在二手房市场中一直占据很大比例，而公房在上市交易方面都
或多或少存在一些问题，导致北京二手房市场极不活跃。
近年来，随着市场不断成熟，商品房在二手房交易中所占比例也开始增加。来自房地产交易网的统计数据显示
，2005年2月份二手商品房占有比重首次超过再上市公房，二手商品房占比达到61.42%。可以预见，随着市场成
熟度增加，二手商品房势必会占领二手房交易市场的大半江山。
四环沿线二手房交易比重加大
长期以来，京城的二手房成交主要集中在三环沿线，但经过几年的市场消化挖掘，面对强劲的需求，三环的供
应缺口越来越大，二手房交易开始往四环地区倾斜。
按照北京市城市规划，北京将以市区为中心建15条放射线，连接二、三、四、五环，从四环通往市中心的道路
将在最近几年显著增加。四环及四环以外地区的交通瓶颈将不复存在。据专业人士介绍，在许多二手房买家心
目中，四环及四环以外的二手房位置偏远，交通是大多数二手房买家的顾虑。今年道路的修建以及未来几年对
道路整改的预期则在一定程度上打消了这个顾虑，为二级市场提供了大量需求。
中小户型二手房交易比重加大
北京二手房市场的购房需求基本都是以自住为目的，这就要求购房者在选购二手房时以房价、面积和地理位置
作为主要考虑因素。从2005年的交易量来看，总房价在30万至45万元、面积在50至80平方米之间的二居室，无
论是从房价，还是从面积和户型来看，都符合大多数购房者在选择二手房时所考虑的条件。
数据显示，2005年前三季度，从二手房成交面积来看，50至80平方米的二手房成交量占总成交量的57.51%，从
交易总价来看，总价在30万至45万元之间的二手房成交量占总成交量的59.66%。数据还显示，目前在一些热点
地段，中小户型房产出租的空置期只有10天左右，因此中小户型二手房的投资前景也非常看好。因此，2006年
中小户型二手房交易比重依旧会增加。
