2007年6月29日
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楼上是租为商用的小公司,楼下开着餐饮店、洗脚房、卡拉ok厅……在成都的很多住宅小区内,使用居民住宅开展经营活动并不鲜见。普通住宅楼里面可不可以开公司?住宅楼改成商业用房对周围邻居造成影响,邻居有无法律依据进行维权?“住改商”这个事关多方当事人切身利益的话题,一直都是社会关注的热点,近一段时间随着物权法的出台,在业主、法律界人士和中小企业者中再次引发激烈争议。记者在调查中发现,大部分居民反对住宅商用,相关部门对住宅商用的监管也处于尴尬的两难境地。
记者调查
回家要排队等电梯
昨(28)天上午8点半左右,正是上班的高峰时间,在成都市玉沙路的某住宅楼里,记者看到整栋大厦一楼大厅里站满了人,2部电梯一直满载运行。保安用隔离带将电梯口的过道一分为二,一进一出,几十人排成两路,竟排到了大厦的正门外。有居民告诉记者,每趟电梯最多只能载14人,排队等候10到20分钟上楼是很寻常的事。
一位刚买菜回来的张婆婆抱怨说,自己平常都会很早起床,赶在早晨8点钟之前,或者是在下午5点半之前买菜回家,为的就是错开上下班的高峰时间。
下午5点半,是下班时间,在八宝街某高档住宅楼里,三五成群的年轻人陆续从底层大堂走出,一边走一边还在谈论工作。记者一走进大厅,保安便热情迎上来:“请问你找哪家公司?”一楼大厅里的一块指示牌上标明该楼共有三十多家公司。楼下的停车场尽管面积大,但车位仍然很紧张。一些车上还贴着公司的促销广告,从广告留下的地址和电话来看,大多都是在楼上办公的。但是,这里并不是写字楼,不少阳台上还晾着住户的衣服。
众说纷纭
住户:住宅商用安全隐患大
“花钱来买高档公寓,但却享受不到安静的
居住环境”,这是一些商住两用小区住户说得最
多的一句话。住在某小区18楼的张女士说:“我家对面的套房被一家公司租用成了办公场地,那公司员工白天进进出出吵闹不堪,到了晚上却没有邻居,我感觉自己好像是在帮人家守办公室”。
另一位李女士也忧心忡忡,她说这里治安问题令人担心,之前就有业主遭贼盗窃,不少公司将公司、仓库、员工宿舍“三合一”,一旦出现火情,后果不堪设想。
记者在采访中发现,不少业主叫苦不迭。他们认为,办公点设在居民楼中,除了会产生噪声外,各种公共设施比如停车场、电梯等的使用频率也会增高,而配套设施一旦出现问题,都需要小区居民来埋单。此外,非本小区的人员经常出入,也会带来一定的安全隐患。
物管:治安卫生越来越难管
“住改商”给小区物管也带来巨大挑战。成都万和物业管理公司总经理马聪说,一家住户通常只有三五人,时间长了,保安都能记住人;而进来开公司的,一套房间少则10人,多的30来人,再加上人员变动较快,保安根本没法记住楼内究竟有多少人,这大大增加了物业管理的难度。
“我们没有执法权,无权硬性要求来者留名。”四川富临物业管理公司的工作人员张先生说,他们没法去阻止那些准备在住宅里开公司的人,因为没有法律明文禁止。很多矛盾由此产生,在有公司入驻的住宅楼里,普通住户认为物管公司管理不到位,里面来往人员过于复杂,电梯、停车等非常拥挤,个别住户因此拖延或者拒交物管费。物管方面不得不作出妥协,只得降低普通住户的物管费用,但开办公司的业主则表示反对,认为物管收费不应区别对待。此外,公用事业部门也提出,要对办公用水、用电费加价,但物管方面在执行这一政策时也遇到巨大阻力。
商家:只为节约办公成本
记者发现,进驻住宅楼的企业,大多是刚起步的中小型民营公司,如广告、清洁、科技信息、商贸营销以及建筑装饰等公司。这类公司的业务主要是上门服务,不用过多接待来访的客户。还有一些则是外地企事业单位驻成都的办事机构,集办公、住家于一体。此外,小区住宅由于有很强的隐蔽性,无证照经营活动也比较泛滥。
“为了降低办公成本,所以我们选择在住宅楼里办公。”一位刚创建广告公司的罗先生说,“我们并没有违反法律规定,等以后公司做大了,我们会考虑搬到更好的写字楼,现在很多刚起步的小公司都把办公场地选择在住宅楼里。”
据了解,在住宅楼办公的成本甚至低于写字楼办公的一半以上。首先是同地段的住宅楼价格相对偏低,还可以办理7成20年的按揭,而写字楼最多只能办7成10年的按揭。此外,物管费、停车费、通讯费以及水电气等,住宅楼都大大低于写字楼开支。
律师:住户可捍卫相邻权
四川鼎立律师事务所张伟律师说,根据有关法律规定,邻居擅自开办公司,并影响到业主的权益,构成了侵犯相邻权,住户可以用法律途径来解决这个问题。此外,《物权法》草案也规定,将住宅改为餐饮、娱乐等商业用房和将共有部分改变用途的,均应当经全体建筑物区所有权人同意。他认为,等《物权法》施行时,居民就有法律依据来保护自己。
工商局:住宅商用监管难度大
那么,工商局为什么会允许公司开进住宅楼呢?成都市工商局注册分局副局长李平说,根据《公司法》规定,新开公司办理营业执照,需要出具公司地址证明,比如房产证或租赁协议。这里并没有说住址是写字楼还是住宅楼,只要有固定的办公地址即可。法律法规没有明确禁止给他们办理执照。不过,像百货经营这样的项目,工商不会让他们开进住宅区。
让工商部门头痛的是,在住宅楼内的一些公司无照或手续不全,利用住宅楼作掩护,具有很强的隐蔽性,致使工商部门对其监管的难度加大;而另一方面,对住宅楼里那些具有合法经营手续的商家,他们也无权干涉。
现在对于餐饮、娱乐等企业,有一些环保、卫生方面的前置条件,他们要进入住宅楼相对困难。而对科技开发、咨询服务等行业来说,进入住
宅楼几乎没什么门槛。“而作为一些咨询服务企业,基本上不存在环境污染的问题。这些企业一旦出现扰民等情况,工商部门非因法定事由,也不能随意吊销其营业执照。这让工商部门在注册监管中处于尴尬的两难境地。”李平说。
“不过,以后面对这样的尴尬局面时,工商局将引入行政许可听证制度,对居民有反对意见的‘住改商’申请项目,召集申请人、居民及相关部门进行听证。如果大多数居民不同意,那么工商局将不予注册。”李平说,今年行政许可听证已经被引入到工商注册登记工作中,但运用得不多,明年将进一步推广,“以后有公司进驻住宅楼,产生重大影响和纠纷的,就要采取行政许可听证。”
新闻链接
广州叫停“住改商”
“住改商”在全国也是一个普遍现象。目前,广州、深圳、上海、南京等地政府都已出台相关法规,开始规范管理“住改商”。从今年5月1日起,广州市全面叫停“住改商”—————只有房地产证上标明是商住、写字楼、商铺的租赁房和自有房,才能办理工商营业执照,而住宅、厂房、车库等非商业用途的房屋一律不予办理。
来源：市场与消费报
