2005年5月1日，作为房地产一线市场的广州市颁布了《广州市房屋租赁管理规定》，明文指出，承租人应当按照房屋规划用途使用房屋，不得擅自改变建筑物的使用性质。并明确指出广州市只有房地产证上标明是商住、写字楼、商铺的租赁房和自有房，才能办理工商营业执照，而住宅、厂房、车库等非商用用途的房屋一律不予办理;同时，已到期的工商营业执照若要续办，若经营场所地址不变、且又是非商用用途的，就不能通过年检，必须要转成商用用途的经营场所才能续办——这一政策的出台与实施，意味着在广州已对“住改商”全面叫停。
紧随其后，厦门市政府也于6月1日制定及实施相关规定，南京、北京等地也纷纷把“住宅禁商”提上议事日程。
一、什么是 “住改商”
“住改商”实际就是购买或租赁住宅用于小型商业和小型办公。目前，这种住宅式商业和住宅式写字楼在各大城市非常普遍，据统计，在广州，这种在住宅内经营商铺的商家占广州市商铺总量的1/3左右。时至今日，广州市内邻近商务区的众多住宅楼已成为小型企业求租“大热门”。有不完全统计数据显示，目前广州市东山、越秀、天河等区高层住宅约有20％被用作商务办公。
二、“住改商” 的弊端
虽然“住改商”是一个很普遍的历史现象，但特殊历史条件下形成的“住改商”行为在今天显现出了诸多弊端:
1.破坏环境、扰乱周边居民的生活秩序、不利于创建适宜居住的城市环境
一些居民小区特别是临街一栋楼的底层充斥餐饮、洗浴等商家毫无疑问会严重干扰周边居民的生活秩序，甚至由于人流多、营业时间过晚，对居民房进行营业性改造还会对居民小区的治安、安全构成极大隐患。
2.不正当竞争、损害正规写字楼和合法商铺这些守法经营者的利益
众所周知，商铺和写字楼的售价远远高出住宅，允许"住改商"时，首层住宅的租售价比真正商铺的租售价低。如广州六运小区面向天河南一路的临街商铺每月租价是600～1000元/平方米，而小区内的"住改商"商铺才300～400元/平方米，同样，住宅的租金也会远远低于正规写字楼的租金， 巨大的成本差异会对正规商铺、写字楼的所有者及租用者（经营者）的正常经营构成较大压力，不平等的竞争亦会严重损害正规商铺、写字楼的所有者和租用者（经营者）的利益。禁止“住改商”将创造一个更加公平、统一的市场。
3.影响市容、交通，从根本上破坏城市的统一规划
“住改商”带来的巨大的人流、物流对原规划的交通会造成很大冲击，并且严重影响市容。无论是国内还是国外，同一块地，作为商务用地、或者商住用地与住宅用地相比，对交通规划的要求是不一样的。这主要是因为同规模的商务用地所带来的人流、车流要远远超出住宅用地，对周边交通的压力，也大概有10倍之差。“住改商”无疑会造成交通的拥挤。
4.商住混用不利公司形象
商住混用，对一些规模较大的小公司而言，在同一栋楼内拎着菜篮子的住户与拎着高档公文包的白领“媲美”，总是不协调。没有办公场所应有的严肃性，对公司的形象有一定的影响。
三、“住改商” 的发展趋势
大量“住改商”或“住改非”现象的出现，是特定历史时期规划落后、城市管理落后所造成的特定的历史现象。 商住分离已是公认的城市规划趋势，它需要土地储备足、商业规划前瞻性、商业推导完善等前提条件。伴随着城市建设、管理水平的提高，“住改商”必将退出历史舞台。
我们也相信，随着时间的推进，全国主要大中城市将会陆续出台相关措施控制、禁止“住转商”，但由于“住转商”现象存在时间较长、管理较为困难、国家也没有统一的管制措施出台，而且“住转商”在不同的城市有不同的表现形式，“住转商”完全退出历史舞台还需要一段时间。
四、禁止 “住改商” 对房地产市场的影响
“住改商”政策的实施将最终推动商住分离，推动城市规划、管理的进一步完善。综合看，“住改商”将产生以下几个方面的影响:
1.社区商业、小型办公写字楼市场将由此趋热
“住改商”政策在全国各城市的逐步实施，将使大量的在住宅内进行小型商业经营和小型办公的从业人员进入专门的社区商业和写字楼。社区商业和小型办公写字楼的需求量将得到提升。众多现有“住改商”商铺经营者以及商铺投资者纷纷将目光重新锁定在社区商铺上，小公司也会去写字楼市场寻找适合自己的办公场所。
仔细分析，还可以发现，“住改商”对于那些大型的购物中心和高端的写字楼影响不大，因为他们的客户定位和社区商业、小型办公写字楼有所区别。而“住改商”的经营者要么是以便民为主的小型服务业、小型商业，要么是正处在创业期的小公司，他们基本不会成为大型购物中心和高端写字楼的客户。
2.社区商业、小型办公写字楼的产品类型会更加丰富、设计会更加完善
随着商户进入新规划的社区、随着大量小公司进入正规的写字楼，客户和市场将会得到细分，适应不同需求的社区商业、小型办公写字楼的产品也会更加丰富，产品设计也会越来越完善。
3.住宅市场的需求可能会受到一定的影响
住宅商用的一个受益者就是住宅的拥有者，住宅用于办公、商用所获得的收益要明显超出出租给居住者，由此助长了投资者投资住宅的兴趣。可以预计，随着禁止“住改商”政策的逐步落实，投资者对住宅的投资兴趣会有一定程度的下降，住宅市场的需求可能会受到一定的影响。
五、禁止 “住改商” 对我们的影响
我们在社区商业的开发上有着相当丰富的经验和成功的案例。禁止“住改商”政策的逐步落实会使社区商业获得更大的市场空间，我们也会迎来更多的市场机会。我们要总结过去在社区商业地产开发上的得失，深刻研究社区商业的发展趋势，加大产品创新力度，由此提升我们在社区商业地产开发方面的竞争力，为集团的商业地产战略提供更大支持。
六、郑州市 “住改商” 现状及对我们写字楼产品的影响
郑州的“住改商”现象也非常普遍。近年来，特别是一些交通发达、繁华的黄金地段，均受到一些中小型公司的青睐。之所以有越来越多的公司选择在住宅楼里办公，原因很简单:住宅楼的售价、租金（包括物业费和停车费等）都远低于写字楼。比如河南科技市场对面的两幢欧式建筑，10年前是作为住宅楼开发的，现在因各类公司入驻，已俨然成了写字楼，就连地下室也被开辟成了大卖场。六楼和七楼少数住户也已搬离，并在阳台窗户等醒目处打出了“招租”招牌。
但是目前郑州还没有出台禁止“住改商”的政策，即使出台相关政策也会有一段过渡期，因此，住宅办公在相当一段时间内还会存在。事实上，如果郑州严厉推行“住改商”政策，则对我们的CBD写字楼是很大的利好，大量的小公司会涌入写字楼市场，从而迅速放大写字楼市场，如果我们的项目设计也能符合小公司的办公需求，则产品的销售可能会有一个突破。
